Fondy

Fond-show: Conseq realitní

Druhý nejstarší nemovitostní fond. Historicky překonává inflaci. Má vysokou rentabilitu nájmu, nízké úvěrové zatížení a dostatečnou likviditu.
Jan Traxler
Privátní investiční poradce
11. 9. 2023

Základní údaje

Obhospodařovatel fondu
Conseq Funds investiční společnost
Administrátor fondu
Conseq Funds investiční společnost
Manažer fondu
Vladan Kubovec
ISIN
CZ0008472859 (CZK třída)
CZ0008475654 (EUR třída)
Vznik fondu
31. 1. 2008
Velikost fondu
6,6 mld. Kč
Riziková třída
3
Minimální investice
10 tis. Kč
Fond Conseq realitní funguje od počátku roku 2008. Je to druhý nejstarší nemovitostní fond v ČR a aktuálně pátý největší nemovitostní fond podle objemu vlastního kapitálu. Hned ze startu chytil globální finanční krizi, která se podepsala na poklesu cen nemovitostí. Možná proto je dnes při správě majetku velmi obezřetný. V Consequ moc dobře vědí, že ceny nemovitostí nejdou pořád jen nahoru, že občas se stáhnou mračna i nad realitním trhem.

Fond Conseq realitní nabízí investorům korunovou i eurovou třídu podílových listů a je dostupný široké veřejnosti. Minimální počáteční investice je dle statutu fondu 10 tisíc korun, následná investice pak od 500 Kč. Doporučený investiční horizont je 5 let a více, nicméně v případě potřeby je možné bez sankcí z fondu vybrat peníze i dříve.

Investiční strategie

Conseq realitní investuje do komerčních nemovitostí v ČR a ve střední Evropě. Nezaměřuje se pouze na určitý segment trhu, ale diverzifikuje do různých typů nemovitostí. Zhruba polovinu portfolia aktuálně tvoří objekty obchodu a služeb, ať už retail parky, nebo obchodní centra. Zhruba čtvrtinu portfolia tvoří kancelářské budovy a zbylou čtvrtinu logistické a průmyslové parky. Aktuálně vlastní 20 nemovitostí v celkové hodnotě 4,1 miliardy korun.

Ve srovnání s jinými nemovitostními fondy má poměrně vysokou rentabilitu nájmu – roční yield necelých 7 % p.a. Tohle je klíčový ukazatel, který nám říká, že fond vydělá ročně 7 % hrubého na nájmu. Zároveň lze z tohoto čísla vyčíst, že fond má v účetnictví poměrně konzervativně oceněnou hodnotu nemovitostí. Některé nemovitostní fondy vykazují yield třeba jen 5 % p.a. Conseq realitní má tedy lepší výnosovou perspektivu, jednak vyššími výnosy z pronájmu, a zadruhé i potenciálem budoucího růstu ocenění hodnoty nemovitostí. Zjednodušeně řečeno, u fondu s yieldem 7 % p.a. si kupujete podíly na nemovitostech levněji než u fondu s yieldem 5 % p.a.

Podrobněji se tomuto tématu věnuji v článku U kterých nemovitostních fondů hrozí pokles hodnoty?

Složení portfolia fondu

Conseq realitní - složení portfolia fondu

Historické výnosy (v CZK)

1 rok
6,01 %
~
6,01 % p.a.
2 roky
14,12 %
~
6,83 % p.a.
3 roky
21,58 %
~
6,73 % p.a.
5 let
35,01 %
~
6,19 % p.a.
10 let
53,15 %
~
4,35 % p.a.
od založení
74,70 %
~
3,66 % p.a.
Data platná k 31. 7. 2023

Historické výnosy po letech (v CZK)

Conseq realitní - historické výnosy po letech

Za 15 let od svého vzniku stoupla hodnota podílových listů fondu Conseq realitní o 75 %, což dělá anualizovaně 3,66 % p.a. To se optikou aktuální inflace a dnešních úroků na spořicích účtech jeví jako nízké číslo. Ale v uplynulé dekádě byla inflace nízká a úroky v bance prakticky nulové. Pro srovnání hodnota indexu spotřebitelských cen v ČR od ledna 2008 do července 2023 stoupla „jen“ o 66 %, což dělá anualizovaně 3,3 % p.a. Conseq realitní historicky mírně poráží inflaci.

V posledních třech letech se cenová hladina skokově zvedla a inflace tak statisticky dohnala předchozí desetiletí. S vyšší inflací ale rovněž stouply i výnosy nemovitostních fondů, neboť vlivem inflace rostou nájmy. Conseq realitní za posledních 5 let vydělal investorům 35 % (tj. 6,19 % p.a.) I v roce 2023 očekávám, že zhodnocení u fondu Conseq realitní mírně přesáhne 6 %.

Podívejte se také na podrobné výsledky nemovitostních fondůl za první pololetí 2023.

Historický vývoj hodnoty investice

Conseq realitní - vývoj hodnoty investice a porovnání s inflací

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Hodnota vlastního kapitálu (NAV)
6,6 mld. CZK
Hodnota nemovitostí
4,1 mld. CZK
Rentabilita nájmu (yield)
6,96 %
Úvěrové zatížení (LTV)
14 %
Počet nemovitostí
20
Průměrná délka nájmu (WAULT)
4,8 let
Zdroj dat: Nemovitostní-fondy.cz, data platná k 30. 6. 2023

Rizika spojená s investicí

Nemovitostní fondy obecně považuji za konzervativní investici s velmi stabilními výnosy. Ale i nemovitostní fondy mají svá specifická rizika, stejně jako každá investice.

Standardně vykazují velmi stabilní výnosy díky pravidelným příjmům z pronájmu nemovitostí. Výnosy pak ještě zpravidla čas od času zvedá růst ocenění nemovitostí, jejichž hodnota dlouhodobě roste plus mínus s inflací, neboť s inflací roste i nájem.

Ovšem občas mohou i nemovitostní fondy vykázat ztrátu, když dojde k poklesu ocenění spravovaných nemovitostí. To může nastat v situaci, kdy odejde či zkrachuje nějaký významný nájemník a nepodaří se ho rychle nahradit. A nebo když obecně na trhu klesají ceny v daném segmentu nemovitostí, respektive roste požadovaný yield z nájmu. To pak musí fond zohlednit v ocenění nemovitostí.

Významné riziko se skrývá také v úvěrech. Pokud nemovitostní fond při nákupech nemovitostí využívá bankovní úvěry a stoupnou mu u úvěrů úroky, projeví se to samozřejmě negativně do finančních toků a celkového zhodnocení. V tomto směru ale zrovna fond Conseq realitní patří k nejkonzervativnějším nemovitostním fondům. V posledních letech úvěry vůbec nevyužíval. Jeho celkové úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) je pouhých 14 %. Rostoucí úrokové sazby tak na výsledky fondu nemají prakticky žádný vliv.

Dalším specifickým rizikem všech nemovitostních fondů je riziko nedostatečné likvidity. Retailové nemovitostní fondy musí nyní ze zákona minimálně 10 % kapitálu držet v likvidních aktivech, aby byly schopné uspokojit případné zpětné odkupy investorů. I v tomto směru je Conseq realitní velmi konzervativní. Aktuálně tvoří nemovitosti pouze 58 % portfolia fondu a 42 % tvoří likvidní aktiva.

Za normálních okolností bývá snahou fondů maximální zainvestovanost, aby maximum kapitálu vynášelo nájem. Ale za současné situace (při repo sazbě 7 %) vydělává hotovost v podstatě stejně jako nájem. Conseq realitní proto drží hodně prostředků likvidních, jednak aby neměl problémy s případnými odkupy investorů, ale zejména aby mohl využít nynější situace na realitním trhu k dobrým nákupům. Conseq realitní je v podstatě aktuálně jediný nemovitostní fond, který překypuje hotovostí a může nakupovat pod cenou od jiných subjektů, které se dostanou do finančních problémů.

Poplatky spojené s investicí

Vstupní poplatek
4 %
Výstupní poplatek
žádný
Vypořádání zpětných odkupů
do 1 měsíce
Výkonnostní odměna
žádná
Roční náklady na správu
1,62 %
Vstupní poplatek může dle statutu fondu být maximálně 5 %. Podle standardního ceníku Consequ je v závislosti na objemu investice účtován vstupní poplatek od 2,55 % do 4 % z investované částky. Zprostředkovatel může případně investorovi poskytnout slevu.

Ve FINEZ například účtujeme všem klientům při investici od 1 mil. Kč u všech fondů vstupní poplatek pouze 1 % a při investici od 5 mil. Kč neúčtujeme žádné vstupní poplatky.

U většiny nemovitostních fondů je po určitou dobu (zpravidla 3-5 let) účtován při zpětných odkupech výstupní poplatek. U fondu Conseq realitní není účtován žádný výstupní poplatek. Frekvence stanovování hodnoty podílových listů je měsíční (vždy k poslednímu dni v měsíci) a lhůta na vypořádání zpětných odkupů je do jednoho měsíce. Na rozdíl od mnoha jiných nemovitostních fondů je tedy investice ve fondu Conseq realitní relativně likvidní.

Za správu a administraci fondu si Conseq automaticky strhává z majetku fondu manažerský poplatek ve výši 1,5 % ročně. Dopad celkových ročních nákladů na správu fondu je vyčíslen na 1,62 % p.a. Výkonnostní odměna žádná účtována není.

Závěrečné hodnocení

Conseq realitní si troufám označit za aktuálně nejkonzervativnější nemovitostní fond v ČR:

  • Diverzifikované portfolio různých typů nemovitostí
  • Velmi nízké úvěrové zatížení – LTV 14 %
  • Velký polštář likvidity – 42 % likvidní aktiva
  • Konzervativní ocenění, vysoká rentabilita nájmu – yield 6,96 %

Nemovitostním fondům pro kvalifikované investory dlouhodobě nemůže konkurovat. Ale mezi fondy dostupnými pro širokou veřejnost patří v posledních pěti letech k nejúspěšnějším a i nadále by se jeho čistý výnos pro investory měl pohybovat kolem 6 % ročně.

Dle mého názoru by nemovitosti měly tvořit základ každého dlouhodobějšího portfolia investic. Conseq realitní představuje skvělý a poměrně bezpečný nástroj, jak můžete nemovitosti zařadit i do malého portfolia co do objemu kapitálu. Lze ho využít i pro pravidelné investice, např. v rámci spoření na důchod. Hodí se pro každého, kdo hledá dlouhodobější konzervativní investici se stabilními výnosy.  

Užitečné odkazy

Aktuální profil fondu


Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z materiálů Conseq Investment Management a z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz. Data k vývoji hodnoty podílových listů a výkonnosti fondu jsou platná k 31. 7. 2023, data k portfoliu fondu jsou platná k 30. 6. 2023, není-li uvedeno jinak.

Psáno pro Investujeme.cz

Jan Traxler
Privátní investiční poradce
11. 9. 2023

Zpět na přehled

Novinky e-mailem

Chcete-li dostávat na e-mail newsletter FINEZ a informace o zajímavých investičních příležitostech, vyplňte svou e-mailovou adresu.

Pokud jste člověk, nevyplňujte

Sečtěte a zaokrouhlete (24.6 + 33.2) *

Kontaktujte nás

Jan Traxler
Privátní investiční poradce

Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně

Sledujte nás

 

Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány a my máme ze zákona povinnost archivovat veškerou komunikaci se zákazníky. Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům jinak prosím využívejte kontaktní formulář nebo email.

Nahoru