Začátkem roku jsem v přehledu výsledků nemovitostních fondů za rok 2021 prorokoval, že v roce 2022 budou mít nemovitostní fondy nadprůměrné výnosy. Nyní máme k dispozici kompletní výsledky nemovitostních fondů za první pololetí, a ty jsou skutečně výrazně nad dlouhodobým průměrem. Některé fondy již za prvních šest měsíců vykázaly větší výnos, než běžně reportují za celý rok.
Také jsem začátkem roku prorokoval, že zhruba polovina nemovitostních fondů i v tomto roce překoná inflaci, přestože ta bude vysoká. To se zcela jistě nenaplní, protože inflace se v důsledku energetické krize utrhla ze řetězu. Za prvních šest měsíců tohoto roku stoupla hodnota indexu spotřebitelských cen o 13 %. Na konci roku bude toto číslo ještě vyšší, pravděpodobně asi někde kolem 17 %, což odpovídá aktuální meziroční míře inflace (srovnání cen letos v září se zářím loňského roku).
Na tuhle metu se asi moc nemovitostních fondů nedostane. V prvním pololetí dokázal inflaci porazit jeden jediný fond, CB Property Investors, což je relativně nový fond kvalifikovaných investorů, který teprve v uplynulém období realizoval první akvizici senior domu v Ivančicích.
Ostatní nemovitostní fondy zatím v poločase tohoto roku za inflací zaostávají. Nutno však podotknout, že zhruba u poloviny fondů se teprve na konci roku do výsledků projeví přecenění hodnoty spravovaných nemovitostí, což může letos být o dost větší než v minulých letech.
S inflací se totiž u většiny nájemních smluv standardně každý rok navyšuje nájemné. Vyšší výnosy z nájmu se pak propisují i do ocenění nemovitostí. Na druhou stranu negativně se dnes do výsledků projevují vyšší úroky z úvěrů. Tady se mohou výsledky jednotlivých fondů dost rozcházet v závislosti na tom, na jak dlouho a za jakých podmínek mají úroky fixované.
I když na inflaci to letos u většiny nemovitostních fondů stačit nebude, přesto se můžeme těšit na rekordní výnosy. Průměrný výnos u retailových nemovitostních fondů by se za celý rok 2022 mohl dostat přes 7 %. Přitom historicky se výnosy retailových nemovitostních fondů v průměru pohybují kolem 3,5-5 % ročně. V uplynulých pěti letech to vycházelo přesně na 4,25 % p.a.
V případě nemovitostních fondů pro kvalifikované investory se průměrné výnosy historicky pohybují kolem 6-8 % ročně. V uplynulých pěti letech to bylo přesně 6,75 % p.a. V tomto roce ale očekávám, že průměrný výnos nemovitostních FKI fondů možná překoná 10 %.
Jak můžete vidět na posledním obrázku, kde jsou průměrné roční výnosy jednotlivých nemovitostních fondů za roky 2017-2021, nad hranici desetiprocentního výnosu se v uplynulých pěti letech dostaly pouze tři nemovitostní fondy. Nejvyšší výnosy historicky vykazuje fond Accolade Industrial zaměřený na průmyslové a logistické parky. Následují fondy WOOD & Company, podfond Retail zaměřený na obchodní centra, a podfond Office, který investuje do kancelářských budov.
Letos je pravděpodobně doplní řada dalších nemovitostních fondů. Kromě již zmiňovaného fondu CB Property Investors v prvním pololetí dosáhl nad desetiprocentní výnos také fond JET Industrial Lease, který zahájil činnost teprve před rokem. Ze zavedených fondů očekávám, že by s přeceněním na konci roku mohly desetiprocentní hranici atakovat také fondy NOVA Real Estate, ZDR Investments FKI, Realia Fund Retail Parks nebo Fond Českého Bydlení.
A dost možná je doplní i některé retailové nemovitostní fondy. Prozatím k tomu podle výsledků za první pololetí mají nejlépe našlápnuto fondy Creditas nemovitostní, MINT I. rezidenční, Raiffeisen realitní a ZFP realitní.
Z průměrných ročních výnosů jednotlivých nemovitostních fondů za posledních pět let je taky krásně vidět, že dlouhodobě většina nemovitostních fondů spolehlivě poráží inflaci. Letos tomu tak nebude. Ale dlouhodobě ano. Logika je prostá, výnosy nemovitostních fondů tvoří inkasované nájemné, mínus náklady na správu, plus růst/pokles hodnoty spravovaných nemovitostí. A ta dlouhodobě roste s inflací.
Na druhou stranu nutno dodat, že krátkodobě může někdy ocenění nemovitostí také klesnout. Typicky k tomu dochází například v situaci, když odejde či zkrachuje nájemník. Nebo když obecně u nějakého typu nemovitostí převažuje nabídka nad poptávkou a tržní cena začne klesat. Nemovitostní fondy zpravidla vykazují velmi stabilní výnosy, které dlouhodobě překonávají inflaci, ale také mají svá rizika a čas od času některý vykáže i ztrátu.
V prezentovaných grafech barevně rozlišujeme nemovitostní fondy na retailové a fondy kvalifikovaných investorů. Já jim s trochou nadsázky říkám nemovitostní fondy pro chudé a pro bohaté, ale není to jen o výši investice, zásadně se hlavně liší likviditou.
Retailové fondy jsou dostupné široké veřejnosti. Minimální investice bývá v řádech tisíců či stokorun. Tyto fondy musí ze zákona držet minimálně jednu pětinu kapitálu v likvidních aktivech. Díky tomu z nich můžete bez problémů kdykoliv vybrat peníze s likviditou do 1-2 měsíců (většina má jeden měsíc lhůtu na vypořádání zpětných odkupů). Zároveň to ale dlouhodobě snižuje výnosnost fondu, protože peníze uložené v bance vydělávají méně než peníze investované v nemovitostech.
Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) jsou určené pouze zkušeným investorům s investicí minimálně od 1 milionu korun. Tyto fondy nemají povinnost držet povinnou likviditu, mohou tedy za peníze od investorů pořídit více nemovitostí, které generují nájem. Díky tomu FKI fondy vykazují dlouhodobě vyšší výnosy než retailové fondy. Na druhou stranu se jedná o velmi nelikvidní investici. Zpravidla v prvních 3-5 letech od nákupu aplikují vysoké výstupní poplatky za předčasný prodej a mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů, většinou to bývá 6 měsíců, u některých i rok. Jsou tedy obecně vhodné pouze jako dlouhodobá investice.
Na portálu Nemovitostní-fondy.cz aktuálně sledujeme 30 nemovitostních fondů dostupných v České republice, které se primárně věnují správě a pronájmu nemovitostí. Ke každému fondu zde uvádíme nejen historické údaje k výkonnosti, ale také podrobné údaje ke složení portfolia včetně přehledu jednotlivých spravovaných nemovitostí, jaký nesou výnos z nájmu, jak dlouhé má fond v průměru nájemní smlouvy nebo jak velké má úvěrové zatížení.
Existují i další realitní fondy, které však primárně dělají development. To je byznysově dost rozdílná investice s jiným rizikem a jiným potenciálním výnosem. Nepovažuji za správné, když je někdo hází do jednoho pytle. My je řadíme do samostatné kategorie developerských fondů, jejichž přehled i s konkrétními projekty u jednotlivých fondů sledujeme v rámci sesterského portálu FKI-fondy.cz. Na developerské fondy se blíže podíváme někdy jindy.
Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a jsou platná k 30. 6. 2022.
Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně
Sledujte nás
Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány a my máme ze zákona povinnost archivovat veškerou komunikaci se zákazníky. Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům jinak prosím využívejte kontaktní formulář nebo email.
