Nemovitostní fondy se těší stále větší oblibě českých investorů. Není divu, poměrem výnos/riziko se totiž jedná o konzervativní investici s velmi zajímavými výnosy, které dlouhodobě překonávají inflaci. Klíčem k úspěchu je mít spolehlivé dlouhodobé nájemníky.
Kouzlo pak spočívá v tom, že nájemné standardně každý rok navyšujete o inflaci. A s rostoucím cashflow z pronájmu potažmo roste i hodnota nemovitostí. Výnosy nemovitostních fondů pak ve finále tvoří příjmy z pronájmu + růst hodnoty nemovitostí – náklady na správu a údržbu.
Kdybychom porovnali výnosy nemovitostních fondů s průměrnou mírou inflace za rok 2021, která vychází na 3,84 %, pak pouze 3 fondy vykázaly za rok 2021 nižší výnos. Nejmenší výnos měl tradičně ČS nemovitostní fond (2,5 %), následovaný fondy Czech Real Estate Investment Fund (3,5 %) a Generali Fond Realit (3,8 %).
O průměrnou míru inflace se zpravidla v nájemních smlouvách od ledna zvedá nájemné pro následující rok. Průměrná míra inflace je tedy určující pro pronajímatele a hraje tím pádem důležitou roli také v ocenění spravovaných nemovitostí.
Ovšem z pohledu investora je správnější porovnávat výnosy investice za uplynulý rok s meziroční mírou inflace platnou v prosinci, aneb s údajem, o kolik se v průměru zvedly spotřebitelské ceny za celý uplynulý rok (nikoliv průměr za 12 měsíců). Meziroční míra inflace v prosinci stoupla na 6,61 %. Nad tuto hranici se loni dokázalo dostat 10 nemovitostních fondů a jedenáctý ještě pravděpodobně přibude, až fond REALIA Retail Parks zveřejní hodnoty za prosinec. Zhruba polovina nemovitostních fondů v roce 2021 dokázala porazit inflaci, polovina fondů za inflací zaostala.
V porovnání s předchozím rokem výnosy nemovitostních fondů v roce 2021 v průměru stouply. Pouze čtyři fondy vykázaly lehce nižší výnos než v roce 2020, konkrétně fondy NEMO, Raiffeisen realitní, TRIKAYA nemovitostní a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti. U zbylých 20 nemovitostních fondů výnosy oproti předchozímu roku stouply.
Mimořádný výnos v uplynulém roce vykázal fond Accolade Industrial (28 %), do kterého jsme před rokem investovali s řadou klientů. Psal jsem o něm také portrét v rámci seriálu fond-show. Je zaměřený na průmyslové a logistické areály. V tomto segmentu trhu poptávka už druhým rokem výrazně převyšuje nabídku, takže ceny nemovitostí rostou. Vývoj na trhu musel reflektovat i fond Accolade, když v uplynulém roce opakovaně přecenil hodnotu spravovaných nemovitostí. Jeho průměrný výnos z nájmu (yield) při tom klesl na 5,6 % p.a., a řadí se tak dnes již k fondům s nejnižší rentabilitou nájmu.
Vysoké výnosy tradičně vykázaly i další nemovitostní fondy pro kvalifikované investory, oba podfondy WOOD & Company (Office 11,7 % a Retail 7,4 %), NOVA Real Estate (10 %) a ZDR Investments Real Estate (8,4 %). Společně s fondem Accolade Industrial tvoří pětici, jež každoročně opanuje přední příčky v žebříčku výkonnosti nemovitostních fondů.
Nad meziroční míru inflace se dostaly i některé nemovitostní fondy dostupné široké veřejnosti, konkrétně Conseq realitní (6,6 %), ZDR Investments Public (6,7 %) a CREDITAS nemovitostní (8,2 %). Vysoké výnosy pak dle očekávání v uplynulém roce zaznamenaly fondy zaměřené na rezidenční nemovitosti (nájemní byty) MINT I. rezidenční (9,2 %) a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (6,8 %).
V lednu vlivem skokového navýšení cen energií stoupla meziroční míra inflace k 10 % a kolem této hranice se bude držet celý rok, i kdyby už ceny dál nerostly. Spíše to však nyní vypadá, že ceny dál porostou a inflace překročí 10 %. Teprve koncem roku by ve statistikách meziroční inflace měla začít klesat. Za celý rok 2022 tak bude průměrná míra inflace velmi vysoká.
V roce 2021 to bylo „pouze“ zmiňovaných 3,84 %. Za rok 2022 ale toto číslo vyjde odhadem minimálně kolem 8-10 %. O tuto průměrnou inflaci pak porostou nájmy pro rok 2023. Nemovitostním fondům tudíž výrazně stoupnou očekávané příjmy z pronájmu. Logicky se dá tedy očekávat, že koncem tohoto roku výrazně poroste také ocenění nemovitostí v řadě nemovitostních fondů.
Celkově tak předpokládám, že za rok 2022 budou nemovitostní fondy vykazovat v průměru rekordní výnosy, vyšší než v roce 2021. Na druhou stranu laťka inflace bude viset velmi vysoko. Mnohé retailové nemovitostní fondy nevydělají 10 % a nepřekonají inflaci. Ale zhruba polovině nemovitostních fondů by se to opět mělo podařit, zejména fondům kvalifikovaných investorů.
Jak popisuji podrobněji v článku Nemovitostní fondy pro chudé a pro bohaté, zásadní rozdíl spočívá v tom, že nemovitostní fondy pro širokou veřejnost musí ze zákona minimálně pětinu kapitálu držet likvidní. Reálně tedy nese nájem jen 70-80 % fondu. Naproti tomu fondy pro kvalifikované investory (FKI) se snaží být maximálně zainvestované, aby 95-100 % fondu neslo nájem. Díky tomu nemovitostní FKI dlouhodobě generují vyšší výnosy.
Ale každá mince má dvě strany. Zatímco z nemovitostních fondů pro veřejnost jde zpravidla vybrat peníze do jednoho měsíce, nemovitostní FKI jsou značně nelikvidní. Zpravidla po 3-5 let od nákupu aplikují výstupní poplatky za předčasný prodej a mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů, většinou to bývá 6 měsíců, u některých i rok. Jsou tedy obecně vhodné pouze jako dlouhodobá nelikvidní investice.
Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů jednotlivých obhospodařovatelů nemovitostních fondů a jsou platná k 31. 12. 2021, není-li uvedeno jinak.
Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně
Sledujte nás
Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány a my máme ze zákona povinnost archivovat veškerou komunikaci se zákazníky. Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům jinak prosím využívejte kontaktní formulář nebo email.
