Nemovitosti

Polovina nemovitostních fondů porazila inflaci

Výnosy nemovitostních fondů rostou s inflací. Za rok 2021 jich polovina překonala inflaci a pro rok 2022 lze očekávat ještě vyšší výnosy.
Jan Traxler
Privátní investiční poradce
3. 3. 2022

Kouzlo nemovitostních fondů

Nemovitostní fondy se těší stále větší oblibě českých investorů. Není divu, poměrem výnos/riziko se totiž jedná o konzervativní investici s velmi zajímavými výnosy, které dlouhodobě překonávají inflaci. Klíčem k úspěchu je mít spolehlivé dlouhodobé nájemníky.

Kouzlo pak spočívá v tom, že nájemné standardně každý rok navyšujete o inflaci. A s rostoucím cashflow z pronájmu potažmo roste i hodnota nemovitostí. Výnosy nemovitostních fondů pak ve finále tvoří příjmy z pronájmu + růst hodnoty nemovitostí – náklady na správu a údržbu.

Jak si stojí v porovnání s inflací?

Kdybychom porovnali výnosy nemovitostních fondů s průměrnou mírou inflace za rok 2021, která vychází na 3,84 %, pak pouze 3 fondy vykázaly za rok 2021 nižší výnos. Nejmenší výnos měl tradičně ČS nemovitostní fond (2,5 %), následovaný fondy Czech Real Estate Investment Fund (3,5 %) a Generali Fond Realit (3,8 %).

O průměrnou míru inflace se zpravidla v nájemních smlouvách od ledna zvedá nájemné pro následující rok. Průměrná míra inflace je tedy určující pro pronajímatele a hraje tím pádem důležitou roli také v ocenění spravovaných nemovitostí.

Ovšem z pohledu investora je správnější porovnávat výnosy investice za uplynulý rok s meziroční mírou inflace platnou v prosinci, aneb s údajem, o kolik se v průměru zvedly spotřebitelské ceny za celý uplynulý rok (nikoliv průměr za 12 měsíců). Meziroční míra inflace v prosinci stoupla na 6,61 %. Nad tuto hranici se loni dokázalo dostat 10 nemovitostních fondů a jedenáctý ještě pravděpodobně přibude, až fond REALIA Retail Parks zveřejní hodnoty za prosinec. Zhruba polovina nemovitostních fondů v roce 2021 dokázala porazit inflaci, polovina fondů za inflací zaostala.

V porovnání s předchozím rokem výnosy nemovitostních fondů v roce 2021 v průměru stouply. Pouze čtyři fondy vykázaly lehce nižší výnos než v roce 2020, konkrétně fondy NEMO, Raiffeisen realitní, TRIKAYA nemovitostní a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti. U zbylých 20 nemovitostních fondů výnosy oproti předchozímu roku stouply.

Nejúspěšnější nemovitostní fondy

Mimořádný výnos v uplynulém roce vykázal fond Accolade Industrial (28 %), do kterého jsme před rokem investovali s řadou klientů. Psal jsem o něm také portrét v rámci seriálu fond-show. Je zaměřený na průmyslové a logistické areály. V tomto segmentu trhu poptávka už druhým rokem výrazně převyšuje nabídku, takže ceny nemovitostí rostou. Vývoj na trhu musel reflektovat i fond Accolade, když v uplynulém roce opakovaně přecenil hodnotu spravovaných nemovitostí. Jeho průměrný výnos z nájmu (yield) při tom klesl na 5,6 % p.a., a řadí se tak dnes již k fondům s nejnižší rentabilitou nájmu.

Vysoké výnosy tradičně vykázaly i další nemovitostní fondy pro kvalifikované investory, oba podfondy WOOD & Company (Office 11,7 % a Retail 7,4 %), NOVA Real Estate (10 %) a ZDR Investments Real Estate (8,4 %). Společně s fondem Accolade Industrial tvoří pětici, jež každoročně opanuje přední příčky v žebříčku výkonnosti nemovitostních fondů.

Nad meziroční míru inflace se dostaly i některé nemovitostní fondy dostupné široké veřejnosti, konkrétně Conseq realitní (6,6 %), ZDR Investments Public (6,7 %) a CREDITAS nemovitostní (8,2 %). Vysoké výnosy pak dle očekávání v uplynulém roce zaznamenaly fondy zaměřené na rezidenční nemovitosti (nájemní byty) MINT I. rezidenční (9,2 %) a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (6,8 %).

Výnosy nemovitostních fondů v ČR v roce 2021

Co čekat od roku 2022?

V lednu vlivem skokového navýšení cen energií stoupla meziroční míra inflace k 10 % a kolem této hranice se bude držet celý rok, i kdyby už ceny dál nerostly. Spíše to však nyní vypadá, že ceny dál porostou a inflace překročí 10 %. Teprve koncem roku by ve statistikách meziroční inflace měla začít klesat. Za celý rok 2022 tak bude průměrná míra inflace velmi vysoká.

V roce 2021 to bylo „pouze“ zmiňovaných 3,84 %. Za rok 2022 ale toto číslo vyjde odhadem minimálně kolem 8-10 %. O tuto průměrnou inflaci pak porostou nájmy pro rok 2023. Nemovitostním fondům tudíž výrazně stoupnou očekávané příjmy z pronájmu. Logicky se dá tedy očekávat, že koncem tohoto roku výrazně poroste také ocenění nemovitostí v řadě nemovitostních fondů.

Celkově tak předpokládám, že za rok 2022 budou nemovitostní fondy vykazovat v průměru rekordní výnosy, vyšší než v roce 2021. Na druhou stranu laťka inflace bude viset velmi vysoko. Mnohé retailové nemovitostní fondy nevydělají 10 % a nepřekonají inflaci. Ale zhruba polovině nemovitostních fondů by se to opět mělo podařit, zejména fondům kvalifikovaných investorů.

Proč mají FKI fondy vyšší výnosy?

Jak popisuji podrobněji v článku Nemovitostní fondy pro chudé a pro bohaté, zásadní rozdíl spočívá v tom, že nemovitostní fondy pro širokou veřejnost musí ze zákona minimálně pětinu kapitálu držet likvidní. Reálně tedy nese nájem jen 70-80 % fondu. Naproti tomu fondy pro kvalifikované investory (FKI) se snaží být maximálně zainvestované, aby 95-100 % fondu neslo nájem. Díky tomu nemovitostní FKI dlouhodobě generují vyšší výnosy.

Ale každá mince má dvě strany. Zatímco z nemovitostních fondů pro veřejnost jde zpravidla vybrat peníze do jednoho měsíce, nemovitostní FKI jsou značně nelikvidní. Zpravidla po 3-5 let od nákupu aplikují výstupní poplatky za předčasný prodej a mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů, většinou to bývá 6 měsíců, u některých i rok. Jsou tedy obecně vhodné pouze jako dlouhodobá nelikvidní investice.


Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů jednotlivých obhospodařovatelů nemovitostních fondů a jsou platná k 31. 12. 2021, není-li uvedeno jinak.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz

Jan Traxler
Privátní investiční poradce
3. 3. 2022

Zpět na přehled

Novinky e-mailem

Chcete-li dostávat na e-mail newsletter FINEZ a informace o zajímavých investičních příležitostech, vyplňte svou e-mailovou adresu.

Pokud jste člověk, nevyplňujte

Sečtěte a zaokrouhlete (1.6 + 3.2) *

Kontaktujte nás

Jan Traxler
Privátní investiční poradce

Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně

Sledujte nás
Nahoru