Poptávka po bytech pravděpodobně v tomto roce trochu ochladne, naopak stoupne poptávka po nájemním bydlení. Rentabilita nájmu rezidenčních nemovitostí by měla mírně stoupat. U komerčních nemovitostí očekávám nadále velmi silnou poptávku.
Doporučujeme také:
Podle Českého statistického úřadu stouply v průměru nabídkové ceny bytů v ČR za rok 2018 o 8,5 %. I ve čtvrtém čtvrtletí nabídkové ceny bytů ještě stály rostly, v Praze v průměru o 2 % a ve zbytku republiky o 1 %. Od roku 2012 v průměru podražily byty v Praze o 75 %, mimo Prahu v průměru o 35 %.
Také realizované ceny u starších bytů nadále stoupají, i když data za poslední kvartál loňského roku ještě nejsou k dispozici. Za první tři čtvrtletí roku 2018 stouply realizované ceny v Praze o 5 % a mimo Prahu dokonce o necelých 10 %. V dlouhodobější perspektivě je tempo růstu cen starších bytů v Praze i mimo Prahu srovnatelné. Od roku 2013 v průměru v České republice stouply ceny starších bytů o necelých 60 %.
Nikdo dnes s jistotou neví, jakým směrem se budou ceny nemovitostí dál ubírat. V uplynulých letech poptávka výrazně převyšovala nabídku, což tlačilo ceny nemovitostí nahoru. Pokud jde o byty, zde obecně na straně nabídky dochází k mírnému nárůstu výstavby, ale nic extrémního. Uvidíme, jak se ale zdražení hypoték vlivem rostoucích úrokových sazeb spolu s přísnějšími podmínkami pro získání hypotéky promítne na straně poptávky po vlastním bydlení.
S koncem roku sice objem poskytnutých úvěrů již poklesl, ale do cen na realitním trhu se to zatím nijak nepromítlo. Každopádně obecně se dá očekávat, že poptávka po bytech v tomto roce trochu ochladne oproti předchozím letům, a naopak stoupne poptávka po nájemním bydlení. Zda to ale bude natolik velká změna, aby na trhu bytů začala nabídka převyšovat poptávku, to se můžeme zatím pouze dohadovat.
Trochu jiná je situace na trhu komerčních nemovitostí, kde je hlad po nemovitostech nadále obrovský, a to nejen z pohledu českých nemovitostních fondů, ale také díky zahraničním institucionálním investorům. Velmi aktivní na českém realitním trhu je poslední dobou zejména korejský kapitál. Že by nabídka převýšila poptávku a ceny začaly klesat, to asi v tomto roce nehrozí.
Na druhou stranu developing nových projektů je momentálně velmi rozsáhlý a třeba u kancelářských budov v Praze mně osobně přijde přepálený. Domnívám se, že mnoho nových office parků v Praze bude mít pár let velmi nízkou obsazenost nájemníky. Ale třeba se mýlím.
Růst cen nemovitostí je v posledních letech doprovázen i růstem nájemného. V předchozích letech v průměru nájemné stoupalo pomaleji než ceny nemovitostí. Díky tomu klesala průměrná rentabilita nájmu. Pokles se však již stabilizoval, a naopak výhledově by nyní nějaký rok mohlo u rezidenčních nemovitostí nájemné růst rychleji než ceny nemovitostí.
U bytů v Praze, Brně a jiných velkých městech dnes v průměru vychází poměr ročního nájmu k tržní ceně kolem 3 %. To je hrubý výnos. Po zdanění a zohlednění nákladů na správu a údržbu pak čistý výnos zpravidla vychází 2-3 % ročně. V menších městech se dá s výnosy dostat zhruba k 5 %.
Trochu vyšší rentabilitu obecně mají komerční prostory. Prémiové kancelářské budovy v Praze mají hrubý roční výnos z nájmu kolem 4,5 %. Obchodní centra kolem 5 % a průmyslové a logistické areály kolem 5,5 až 6 %. Záleží také ale na lokaci. V regionech mají komerční nemovitosti vyšší rentabilitu nájmu až kolem 7 %.
Do komerčních nemovitostí je možné investovat prostřednictvím nemovitostních fondů. V roce 2018 měly všechny nemovitostní fondy kladné zhodnocení a svými výnosy od 3 do 9 procent překonaly inflaci. Podrobnému srovnání jednotlivých nemovitostních fondů se věnuji v samostatné analýze.
Obecně platí, že výnosy nemovitostních fondů jsou dlouhodobě výrazně vyšší než úroky na spořicích účtech, překonávají inflaci a v posledních letech ukazují záda i dluhopisovým fondům. Mnoho investorů tak dnes upírá zrak právě k nemovitostním fondům jako dobré alternativě pro konzervativní investice. Já je klientům doporučuji už řadu let jako jeden ze stěžejních pilířů vyváženého portfolia investic. A i výhled na rok 2019 je pro nemovitostní fondy pozitivní, opět by měly být schopné přinést výnosy výrazně nad inflací.
Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz
Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem fondů Otakar a Ernest. S klienty jednám přímo já. Více o mně
Sledujte nás
Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány a my máme ze zákona povinnost archivovat veškerou komunikaci se zákazníky. Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům jinak prosím využívejte kontaktní formulář nebo email.
