Nemovitosti

Jaký zvolit nemovitostní fond?

Podle čeho si vybrat správný nemovitostní fond? Na co si dát pozor?
Jan Traxler
Privátní investiční poradce
5. 4. 2022

V předchozím článku jsme si popsali hlavní výhody nemovitostních fondů a proč je v mnoha případech nemovitostní fond efektivnější investice, než koupit a pronajímat byt. Do kterého nemovitostního fondu ale investovat? Který je "nejlepší"?

V České republice dnes fungují takřka tři desítky nemovitostních fondů. Všechny vykazují velmi stabilní výnosy a polovina z nich v uplynulém roce překonala inflaci. Avšak každý je něčím trochu specifický, každý má své výhody a nevýhody. Pro někoho může být vhodný jeden fond, pro někoho jiný. Na co se zaměřit při výběru nemovitostního fondu?

1. Historické výnosy

Jako první se asi každý podívá na dosavadní výsledky jednotlivých fondů. Problém je, že polovička nemovitostních fondů ještě nefunguje ani tři roky, takže tady toho z historie moc nevyčtete. U starších fondů už ale nějaká porovnatelná data existují. Nejvyšších výnosů dlouhodobě dosahují nemovitostní fondy určené kvalifikovaným investorům: Accolade Industrial, WOOD & Company, ZDR Investments a NOVA Real Estate. Naopak nejnižší výnosy dlouhodobě vykazuje retailový fond REICO ČS nemovitostní, vůbec nejstarší nemovitostní fond v ČR.

Ne nadarmo ale musíme při prezentaci dosavadních výsledků investic vždy upozorňovat investory, že historické výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích. Měli byste se také zajímat o to, do čeho reálně fond investuje, jak majetek spravuje, jaké si účtuje poplatky atd.

2. Pronájem nebo development?

V prvé řadě si ověřte, jaká je vlastně investiční strategie fondu, věnuje se správě a pronájmu nemovitostí, nebo developmentu? Pojmem nemovitostní či realitní fond se totiž označuje i řada investičních fondů, které já kategorizuji jako developerské. Například fondy Spilberk, Domoplan, Nemomax, Bidli, Natland rezidenční, BHS Real Estate, Arete Industrial, Evropa realitní, ČSNF, Gartal, Czech Capital Re, Vihorev… to jsou všechno zajímavé fondy, ale jejich byznysem je primárně development, nikoliv pronájem nemovitostí.

Na developmentu není vůbec nic špatného, naopak osobně se rád prostřednictvím některých developerských fondů podílím na nových projektech. Ale rizika developmentu jsou nesrovnatelně vyšší oproti rizikům klasických nemovitostních fondů, které jen spravují a pronajímají nemovitosti.  V tomto článku se budeme věnovat pouze tradičním nemovitostním fondům zaměřeným čistě na pronájem nemovitostí. Ty můžeme obecně všechny považovat za velmi konzervativní investici.

3. Portfolio nemovitostí

Prohlédněte si vždy, jaké nemovitosti fond spravuje, a položte si otázku: „Chtěl bych takové nemovitosti vlastnit?“ Protože o to vlastně v každém nemovitostním fondu jde, de facto spoluvlastníte všechny ty nemovitosti a podílíte se na výnosech z jejich pronájmu a dlouhodobě také z růstu jejich hodnoty.

Podívejte se na složení portfolia fondu. Kolik nemovitostí fond spravuje a v jakých lokalitách? Do jakých typů nemovitostí fond investuje? Jedná se o rezidenční nemovitosti, kanceláře, obchody, logistiku, výrobní areály, zdravotnická zařízení… nebo mix různých typů nemovitostí?

Samozřejmě nerozhodujte se jen na základě obrázků spravovaných nemovitostí. Posléze musíte posoudit i reálná čísla. Nicméně i ten první dojem z obrázků je důležitý. Přistupujte k tomu podobně, jako kdybyste si vybírali vlastní byt. Líbí se vám dané nemovitosti, jejich lokalita, nájemníci atd.? Dávají vám takové nemovitosti smysl jako investice? Chtěli byste je spoluvlastnit?

4. Rentabilita nájmu (yield)

Podívejte se zároveň, jaké má fond klíčové nájemníky. Věříte, že nezkrachují a budou platit smluvený nájem? Dále si zjistěte, jakou mají spravované nemovitosti celkovou hodnotu v účetnictví fondu a jaký generují ročně nájem. Pokud poměříte čistý roční nájem celkovou hodnotou nemovitostí, zjistíte, jakou rentabilitu ty nemovitosti mají, aneb jaké hrubé výnosy dokáže fond generovat z nájmu.

Mnoho fondů tento údaj zveřejňuje pod ukazatelem „yield“. Zpravidla to bývá mezi 5-7 % ročně. Podle toho si můžete udělat obrázek, jak „konzervativně“ má fond oceněné nemovitosti a jaké zhruba výnosy z nájmu můžete reálně očekávat. Nejvyšší yield k 31. 12. vykazují fondy Ambeat a Realia Retail Parks, nejnižší naopak fondy REICO ČS nemovitostní a REICO ČS Long Lease.

Zhruba polovina nemovitostních fondů ale údaje o ročních příjmech z nájmu a rentabilitě nájmu nezveřejňuje. Bohužel. A nechtějí nám je sdělit ani po opakovaných dotazech. Pak v mých očích nejsou příliš transparentní. To neznamená, že takový fond musí být špatný. Ale osobně prostě nepůjdu do manželství s někým, když vím, že přede mnou něco tají.

5. Obsazenost a délka nájmů (WAULT)

Když budete dohledávat informace k portfoliu daného nemovitostního fondu, podívejte se také, jak dlouhé má v průměru nájemní smlouvy, respektive jaká je průměrná vážená doba do konce platnosti nájemních smluv. Tento údaj najdete pod zkratkou „WAULT“. Obecně lze říct, že čím delší doba do konce platnosti nájemních smluv, tím lépe, protože o to jistější má fond příjmy. Zpravidla to bývá mezi 4-7 lety.

Pro jistotu mrkněte také na průměrnou obsazenost nemovitostí ve fondu nájemníky, aneb kolik procent pronajímané plochy je skutečně pronajato, tudíž vydělává. U většiny nemovitostních fondů bývá standardně obsazenost od 95 % do 100 %. Pokud je však obsazenost nižší, znamená to, že část majetku fondu nevydělává (nenese nájem). Nejnižší obsazenost ke konci roku vykazoval fond Tesla Realita, pouze 84 %.

6. Úvěrové zatížení (LTV)

Všechny nemovitostní fondy v nějaké míře využívají při nákupech nemovitostí bankovní kofinancování, tedy například koupí nemovitost za 200 milionů korun, přičemž z toho 100 milionů použijí z vlastního kapitálu (vklady investorů) a na dalších 100 milionů si vezmou úvěr od banky, který posléze splácí z inkasovaného nájmu. Proč to dělají? Protože pokud si například vezmete úvěr s úrokem 3 % a nájem vám ročně nese rentabilitu 6 %, tak se to finančně vyplatí. Vyšší úvěrové zatížení (LTV) obecně zvedá rentabilitu vlastního kapitálu, tedy výnosy pro investory.

Ale má to i svá rizika, buď když stoupnou úroky, nebo když klesnou příjmy z nájmu (např. když zkrachuje nájemník). Zrovna nyní jsem v situaci, kdy Česká národní banka v uplynulých měsících výrazně zvedla úrokové sazby, což může některým nemovitostním fondům do budoucna při změně fixace výrazně zkomplikovat situaci, podobně jako lidem s hypotékou. Nicméně předpokládám, že všechny větší fondy to budou řešit jednoduše tím, že refinancují úvěr v eurech, kde jsou schopné si nadále půjčovat za 2 % ročně.

U většiny nemovitostních fondů se v průměru úvěrové zatížení pohybuje kolem 40-60 %. Nejméně využívá úvěrů fond Tesla Realita s LTV pouhých 7 %. Velmi konzervativní je v tomto směru také fond Conseq realitní s LTV 18 %. Naopak největší páku vykazují aktuálně fondy Realia Retail Parks a Trigea nemovitostní fond s LTV na úrovni 60-65 %.

7. Měnové riziko

Ačkoliv všechny nemovitostní fondy nabízené v ČR vydávají podílové listy či investiční akcie v korunách, některé velké fondy fakticky inkasují nájemné v eurech a také primárně oceňují spravované nemovitosti v eurech. Na vývoj hodnoty investičních akcií takového fondu v korunách má tedy vliv také vývoj kurzu eura a české koruny.

Typicky největší nemovitostní fondy Accolade Industrial a REICO ČS nemovitostní účtují vše v eurech. Mnohé další pak mají nájemné zčásti v korunách a zčásti v eurech. Běžně to nepoznáte. Ale ve chvíli, kdy dochází k velkým pohybům kurzu měny, jako třeba v posledních několika měsících, tak už je to ve výsledcích poznat. Posiluje-li koruna, jsou výnosy po přepočtu z eur nižší. Oslabuje-li koruna, jsou naopak výnosy v korunách vyšší.

Toto měnové riziko může z dlouhodobějšího pohledu trochu ukrajovat z výnosů, bude-li česká koruna v následujících letech nadále posilovat k euru. Ale na druhou stranu v eurech si nemovitostní fondy dnes berou úvěry s výrazně nižšími úroky než v korunách. To zase pomáhá zvyšovat výnosy a v současné době se fondy s aktivy a závazky v eurech jeví bezpečnější než fondy mající úvěry v korunách, s ohledem na vývoj úrokových sazeb v ČR v posledním roce.

8. Minimální investice

Do běžných nemovitostních fondů určených široké veřejnosti je možné investovat řádově od stokorun či tisícikorun. U fondu Investika realitní je minimální investice dokonce jen jedna koruna. Do fondů REICO je u České spořitelny možné investovat od 300 korun. Do fondů NEMO, Trigea, Czech Real Estate Investment Fund, Tesla Realita a Raiffeisen realitní od 500 korun. Fond ZFP realitní bere investory od 3000 korun. A u fondů Conseq realitní, ZDR Public a Generali fond realit je minimální počáteční investice 10 tisíc korun, nebo je možné do nich investovat pravidelně od 500 korun měsíčně.

Některé nemovitostní fondy jsou ale určené pouze kvalifikovaným investorům, což v praxi znamená, že do nich musíte investovat minimálně jeden milion korun. To platí například pro fondy WOOD & Company Office, WOOD & Company Retail, NOVA Real Estate, ZDR Investments, JET Industrial Lease, Realia Retail Parks nebo Fond českého bydlení. U fondu Accolade Industrial jsou to dokonce miliony dva. Některé fondy pak ještě mají pro hodně velké investory speciální třídu akcií s trochu lepšími podmínkami (nižšími poplatky).

9. Likvidita – zpětné odkupy

Jakákoliv nemovitost obecně není příliš likvidní aktivum. Chcete-li nemovitost prodat, trvá to zpravidla minimálně několik měsíců. A čím specifičtější nemovitost, tím je to komplikovanější. Představte si třeba, že chcete prodat obchodní centrum s padesáti různými nájemci, nebo výrobní halu, nebo třeba domov pro seniory. U takových nemovitostí trvají transakce běžně půl roku až rok.

Nemovitostní fondy nabízené široké veřejnosti proto musí ze zákona držet minimálně 20 % vlastního kapitálu na účtu v bance či v jiných likvidních aktivech (např. státní pokladniční poukázky apod.) Do nemovitostí mohou investovat maximálně 80 % vlastního jmění fondu. To na jednu stranu snižuje výnosnost, ale na druhou stranu je díky tomu zaručena dostatečná likvidita pro případné zpětné odkupy investorů.

Většina nemovitostních fondů proto deklaruje vypořádání zpětných odkupů do jednoho měsíce od stanovení hodnoty podílových listů pro dané období. V praxi tedy dostanete peníze do 1-2 měsíců od chvíle, kdy požádáte o zpětný odkup. Mimochodem každý fond má zákonnou povinnost od vás podíly vykoupit zpět, když o to požádáte.

Ovšem tohle neplatí pro fondy kvalifikovaných investorů (FKI), které nemají povinnost držet 20 % kapitálu likvidní. Naopak se zpravidla snaží držet jen minimum hotovosti, nakoupit raději další nemovitosti, které ponesou další nájem. Díky tomu nemovitostní FKI vykazují vyšší výnosy. Ale nemohou vám garantovat dostatečnou likviditu. Proto často omezují výstup z fondu po určitou dobu výstupními poplatky (viz dále) a zároveň mají delší dobu na vypořádání zpětných odkupů, zpravidla to bývá 6 měsíců, v některých případech až dva roky. Doporučuji si ve statutu fondu vždy velmi dobře prostudovat podmínky zpětných odkupů, abyste pak nebyli nemile překvapeni.

Tohle je daň za vyšší výnos a jedna z klíčových otázek, kterou si musíte před investicí dobře rozmyslet… dáte přednost vyššímu výnosu na úkor likvidity, nebo upřednostníte lepší likviditu a spokojíte se s nižším výnosem?

10. Vstupní poplatek

Většina investičních fondů, a to nejen těch nemovitostních, si z investované částky na začátku strhne vstupní poplatek. Každý fond si účtuje jiný vstupní poplatek, řádově se pohybuje od 0 do 5 % z investované částky. Maximální výši vstupního poplatku určuje statut fondu a najdete ho také v dokumentu nazvaném „Klíčové informace pro investory“, se kterým vás musí před investicí zprostředkovatel vždy seznámit.

Dva nemovitostní fondy aktuálně neúčtují vůbec žádný vstupní poplatek, jedná se o fondy Tesla Realita a JET Industrial Lease. U většiny nemovitostních fondů se standardní vstupní poplatek pohybuje kolem 3-4 %. Největší vstupní poplatek ve výši 5 % si účtuje fond Czech Real Estate Investment Fund.

V praxi ale může být účtován nižší vstupní poplatek, než je uvedeno ve statutu fondu, ten určuje pouze maximální výši poplatku. Konkrétní výše vstupního poplatku se odvíjí od ceníku zprostředkovatele, kdy zpravidla při větších částkách bývá účtován menší poplatek. Ve FINEZ účtujeme při investici od jednoho milionu korun plošně u všech fondů vstupní poplatek pouze 1 % (a při investici od 5 mil. Kč žádné vstupní poplatky).

11. Výstupní poplatek

Zhruba polovina nemovitostních fondů si účtuje také výstupní poplatek, jedná se zejména o zmiňované nemovitostní FKI. Výstupní poplatek bývá aplikován při zpětném odkupu z vybírané částky, přičemž pouze po omezenou dobu od zainvestování, zpravidla po dobu 3-5 let. Poté již žádný výstupní poplatek při výběru peněz z fondu účtován není. Smyslem výstupního poplatku je donutit investory, aby dodrželi minimální časový horizont investice. Nemovitostní fondy tímto omezují krátkodobé spekulace, chtějí mít ve fondu investory dlouhodobě.

U některých fondů je výstupní poplatek kalkulován v jednotkách procent z odkupované částky. Například u fondu NOVA Real Estate je dva roky od nákupu účtován výstupní poplatek 5 %, posléze každý rok výše poplatku klesá a po pěti letech už není účtován žádný výstupní poplatek. U některých fondů je ale výstupní poplatek extrémně vysoký, zde opravdu musíte dodržet časový horizont, jinak spláčete nad výdělkem.

Například fond ZDR Investments si po 3 roky od úpisu účtuje 40 % výstupní poplatek, po třech letech je pak možné z fondu již vystoupit bez sankcí. U fondu JET Industrial Lease je to dokonce 95 % po 3 roky od nákupu, posléze bez poplatku. A fond Accolade Industrial sice neúčtuje žádný výstupní poplatek, ale pro jistotu neumožňuje po dobu pěti let zpětné odkupy vůbec.

12. Náklady na správu

Obecně mají u všech fondů nezanedbatelný vliv na celkové čisté zhodnocení také jejich náklady na správu. Vyšší náklady více ukrajují z výnosů. Proto jsou dnes mezi investory tolik oblíbené nízkonákladové ETF fondy. Ovšem to je relevantní hlavně pro akcie a dluhopisy. Nemovitostní ETF neexistují. Když najdete nějaké realitní ETF, jedná se o portfolio akcií firem podnikajících v realitním sektoru, nikoliv fond spravující nemovitosti.

Relativní dopad ročních nákladů na správu fondu dohledáte v dokumentu „Klíčové informace pro investory“, stejně jako všechny poplatky. Údaj je zde uveden v procentech, zpravidla se pohybuje kolem 1-3 % ročně. Nejnižší nákladovost lehce pod 1 % ročně vykazují fondy NEMO a Realia Retail Parks. Naopak nejdražší z pohledu nákladů na správu jsou fondy Tesla Realita, ZFP realitní a RSBC Českomoravský nemovitostní fond.

Podotýkám však, že hodnota podílových listů či investičních akcií je u každého fondu vždy kalkulovaná již po zohlednění všech nákladů. Stejně tak když se fond chlubí nějakými výnosy za uplynulé období, jedná se vždy již o čisté výnosy po odečtu všech nákladů na správu. Takže podívejte se, jaké má fond roční náklady na správu, ale berte to pouze jako informativní číslo, už ho od historických výnosů neodečítejte.

Dále je třeba zdůraznit, že v případě nemovitostních fondů má toto číslo velmi špatnou vypovídací hodnotu. Zahrnuje totiž pouze náklady na správu samotného fondu (poplatek za obhospodařování, administraci, depozitáře atd.). Jenomže mnohem větší dopad mají náklady na správu jednotlivých nemovitostí (údržba, úklid, opravy apod.) které jsou zahrnuté v účetnictví jednotlivých SPV, neprojevují se tedy do toho povinně zveřejňovaného statistického čísla, ale projevují se do celkového cashflow fondu, do ocenění majetku fondu a potažmo do hodnoty podílových listů.

Takže u nemovitostních fondů se určitě nerozhodujte podle toho, který vykazuje oficiálně nejnižší nákladovost. To je zde samo o sobě naprosto nedostatečný ukazatel. Ale aspoň jednu věc vám ty roční náklady na správu prozradí, jak hodně nenažraný je management u některých fondů. Nechci to teď úplně paušalizovat striktní hranicí, ale řekněme že plus mínus do 2 % ročně je nákladovost přiměřená, nad 2 % ročně už je to dle mého názoru hodně.

Žádný fond není dokonalý

Neexistuje žádný „dokonalý nemovitostní fond“, který by spravoval krásné nemovitosti, vykazoval vysoké výnosy, měl vynikající likviditu, nízké náklady na správu a neúčtoval si žádné vstupní a výstupní poplatky. Vždycky je to něco za něco, takže si musíte prvně rozmyslet, co je pro vás nejdůležitější.

Doporučuji si na začátek ujasnit:

  1. Jakou částku chcete do nemovitostí investovat? Pokud je to méně než jeden milion korun, automaticky můžete odfiltrovat všechny fondy určené pouze pro kvalifikované investory, což je skoro polovina nemovitostních fondů.
  2. Na jak dlouho plánujete peníze investovat? Pokud dlouhodobě, pak se nemusíte příliš trápit vstupními ani výstupními poplatky, větší roli tu spíše budou hrát náklady na správu. Ty by neměly být příliš vysoké. Pokud ale plánujete do nemovitostního fondu investovat třeba jen na 3-5 let, pak naopak zbystřete u jednorázových poplatků, aby se vám investice vůbec vyplatila. V takovém případě je důležité volit fond bez výstupních poplatků a s co nejnižším vstupním poplatkem.
  3. Mohou být prostředky několik let vázané, nebo je potřebujete ponechat likvidní? Pokud potřebujete ponechat investované prostředky relativně po ruce (s likviditou do 1-2 měsíců), zase vám odpadne zhruba polovina nemovitostních fondů určených kvalifikovaným investorům, které si účtují vysoké výstupní poplatky, nebo mají dlouhou dobu na vypořádání zpětných odkupů.

Ideální kombinace tedy je, pokud hodláte investovat alespoň milion korun, minimálně na 5 a více let a máte dostatek jiných likvidních prostředků. Pak se nemusíte ve výběru ničím omezovat, nabízí se vám zhruba tři desítky nemovitostních fondů včetně těch dlouhodobě nejúspěšnějších určených kvalifikovaným investorům.

V takovém případě si v klidu prohlédněte, jaké nemovitosti spravují, jaké mají nájemníky, jakou rentabilitu nájmu, obsazenost atd. a samozřejmě také jaké vykazují historické čisté výnosy. Podle toho všeho se pak rozhodněte, který fond vám dává větší smysl. Nebo v případě většího kapitálu se to dá řešit i rozložením na více fondů s různým zaměřením.

Každopádně nejde ukázat na jeden konkrétní „nejlepší“ nemovitostní fond. Podle historických výnosů by to byly fondy Accolade Industrial a oba fondy WOOD&Co, Retail a Office. Podle aktuální rentability nájmu by to dnes byly fondy Ambeat a Realia Retail Parks. Podle délky nájemních smluv fondy REICO ČS Long Lease a JET Industrial Lease. Podle nejrychlejší likvidity fond REICO ČS nemovitostní. Podle nákladovosti fond NEMO. Podle nejnižšího úvěrového zatížení fond Tesla Realita. A tak dále. Vždycky záleží na úhlu pohledu, co kritérium, to jiný „vítěz“.


Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z našeho odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a jsou platná k 31. 12. 2021, není-li uvedeno jinak.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz

Jan Traxler
Privátní investiční poradce
5. 4. 2022

Zpět na přehled

Novinky e-mailem

Chcete-li dostávat na e-mail newsletter FINEZ a informace o zajímavých investičních příležitostech, vyplňte svou e-mailovou adresu.

Pokud jste člověk, nevyplňujte

Sečtěte a zaokrouhlete (36.1 + 22.9) *

Kontaktujte nás

Jan Traxler
Privátní investiční poradce

Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně

Sledujte nás
Nahoru