Pronajímat byt, nebo investovat do nemovitostního fondu?

Jestli přemýšlíte, jak dobře chránit úspory před inflací, určitě se vaše úvahy točí kolem investice do nemovitosti. Nemovitost vám bude generovat stabilní příjmy z pronájmu a zároveň dlouhodobě její hodnota roste s inflací.

Můžete koupit byt v nějakém větší městě a pronajímat ho. Díky vysoké inflaci, vyšším úrokovým sazbám a také v důsledku přílivu uprchlíků z Ukrajiny se dá předpokládat, že poptávka po bydlení v nájmu nyní poroste a o nájemníky asi nebudete mít nouzi.

Jenomže má to i svá úskalí.

Za spoustu práce…

Tak zaprvé, musíte mít štěstí na nájemníky, kteří se budou k bytu chovat jako k vlastnímu, což nebývá zrovna běžné. Určitě si raději nedělejte velké iluze a počítejte s tím, že s nájemníky budou občas problémy a někdy budete třeba i třikrát v jednom roce dávat byt do pořádku a hledat nového nájemníka.

Doporučuji si také z nájemného vytvářet vlastní „fond oprav“, protože jednou za čas bude potřeba byt vymalovat, vyměnit koberce, vyčistit ucpaný odpad, koupit nový mrazák nebo třeba vyměnit zámek ve dveřích atd. atd.

… málo muziky

Za druhé, abyste si dnes mohli koupit byt ve větším městě, potřebujete balík peněz. Ceny bytů v posledních letech stouply až za hranice naší představivosti. Můžete samozřejmě i byt jako investici koupit na hypotéku, ale při současných úrocích to moc nedává smysl.

Největší problém hlavně je, že při současných cenách a při současné úrovni nájmů vychází rentabilita nájmu jen kolem 2 % ročně. Takže brát si na takovou investici hypotéku s úrokem 5 % ročně není zrovna finančně výhodné.

A spoléhat se do budoucna primárně na další růst ceny nemovitosti nemusí vyjít. Hodnota nemovitostí sice dlouhodobě roste s inflací, ale ceny bytů v posledních letech rostly daleko rychleji a klidně se může stát, že teď několik let ceny bytů neporostou, nebo dokonce poklesnou. I když nikdo neví, co teď s realitním trhem udělá příliv uprchlíků z Ukrajiny. Otázkou každopádně je, zda při rentabilitě nájmu kolem 2 % ročně taková investice vůbec dává smysl, když na spořicím účtu dnes můžu mít úrok kolem 3 % ročně.

K tomu je ještě potřeba zdůraznit, že příjem z pronájmu nemovitostí je zdanitelným příjmem. A příjem z případného prodeje nemovitosti rovněž, pokud od nákupu neuplynulo deset a více let. Po deseti letech je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů.

Alternativa ve formě fondu

Jednodušší alternativu představují nemovitostní fondy. Fungují na stejném principu, spravují a pronajímají nemovitosti. Ale jelikož spravují velký kapitál, dostanou se k zajímavějším nemovitostem. Některé se zaměřují na rezidenční nemovitosti, jiné na obchody, další na kanceláře a některé na průmyslové či logistické areály. Výběr je pestrý.

Jak vlastně takový nemovitostní fond funguje? Princip je jednoduchý, tisíce investorů dá peníze na jednu hromadu, ze které pak nakoupí nemovitosti. Pověřený správce fondu se stará o všechny nemovitosti a jejich nájemníky. Každý investor má svůj ideální podíl na fondu, který je vyjádřen počtem vydaných podílových listů nebo investičních akcií fondu.

Nemovitostní fond inkasuje od nájemníků nájemné. To jde opět do společného balíku. O inkasované nájemné roste tedy hodnota majetku ve fondu, což znamená, že roste i hodnota jednotlivých podílů (cena podílových listů). Kromě toho musí každý nemovitostní fond minimálně jednou ročně na základě znaleckých posudků přecenit hodnotu spravovaných nemovitostí. Růst či pokles hodnoty spravovaných nemovitostí se opět rovnoměrně projevuje do hodnoty podílových listů.

Hlavní výhody nemovitostních fondů

1. Možnost investovat i menší částky

Většina nemovitostních fondů je dostupná široké veřejnosti a umožňuje investice už od pětistovky korun. Některé výnosově zajímavější nemovitostní fondy jsou dostupné pouze kvalifikovaným investorům, tedy s minimální investicí od milionu korun. Ale pořád je to dostupnější než si dnes koupit byt na pronájem v Praze.

2. Diverzifikace rizika

V rámci fondu se navíc i s malou částkou stáváte ideálním spoluvlastníkem všech spravovaných nemovitostí, tedy rozkládáte riziko. Toto platí zejména u fondů, které nejsou sektorově vyhraněné a záměrně kombinují různé typy nemovitostí v různých lokalitách a s různými nájemníky.

3. Investice bez starostí

Já osobně největší výhodu nemovitostních fondů spatřuji v tom, že se nemusím o nic starat, nemusím hledat nájemníky, nemusím řešit protékající záchod nebo že zrovna v koupelně nesvítí žárovka a tak dále. Za to je placený správce.

4. Vyšší rentabilita nájmu

Obecně platí, že s větším kapitálem se dá dostat k atraktivnějším investicím. V případě nemovitostních fondů jde hlavně o různé komerční nemovitosti – retail parky, logistické areály, office centra aj. U těchto nemovitostí jsou výrazně vyšší výnosy z pronájmu. Průměrná rentabilita nájmu se u většiny nemovitostních fondů pohybuje kolem 5-7 % ročně, což je takřka třikrát tolik co u průměrného bytu v Praze nebo Brně.

5. Stabilní nájemníci

Fondy zaměřené na komerční nemovitosti pracují s dlouhodobými nájemníky. Zatímco v bytě máte standardně dvouměsíční výpovědní lhůtu, kanceláře se zpravidla pronajímají na 5 let a retail parky nebo sklady povětšinou na 10 let, někdy i déle. Pokud chce nájemník odejít dříve, doplácí nájem. Průměrná doba do konce nájemní smlouvy se u většiny nemovitostních fondů pohybuje kolem 5-7 let. Z toho plynou velmi stabilní příjmy.

6. Po třech letech výnosy bez zdanění

Investiční fondy v ČR obecně zdaňují výnosy pouze 5% daní z příjmů. A jako investor fyzická osoba, pokud držíte podíly ve fondu alespoň tři roky, nemusíte daně vůbec řešit. Příjem z prodeje cenných papírů je totiž po 3 letech od nabytí osvobozen od daně z příjmů.

Každému podle jeho gusta

Vlastnit podílové listy nemovitostního fondu není tak sexy, jako vlastnit byt. A sledovat výnosy ve formě růstu hodnoty podílových listů není tak hřejivé, jako inkasovat nájem přímo na svůj účet. Pro spoustu lidí je proto psychologicky příjemnější vlastnit a pronajímat byt. Já to naprosto chápu. A jsem přesvědčený o tom, že to vždycky byla, je a dlouhodobě bude dobrá investice.

Nicméně efektivnější investice je dle mého názoru nemovitostní fond, respektive některé nemovitostní fondy. Efektivnější zejména z pohledu správy, výnosů a zdanění. Navíc prostřednictvím nemovitostních fondů můžete do nemovitostí investovat i relativně malé částky a být na jedné lodi s investory, kteří investují do nemovitostí stovky milionů.

Ale i nemovitostní fondy mají své mouchy. Některé si účtují vysoké poplatky, jinde jsou prostředky několik let vázané, další jsou dostupné jen kvalifikovaným investorům atd.

V České republice dnes fungují takřka tři desítky nemovitostních fondů. Všechny vykazují velmi stabilní výnosy a polovina z nich v uplynulém roce překonala inflaci. Avšak každý je něčím trochu specifický, každý má své výhody a nevýhody. Pro někoho může být vhodný jeden fond, pro někoho jiný. Příští týden si povíme, na co se zaměřit při výběru nemovitostního fondu a na co si dát při investici pozor.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz