Nemovitostní fondy se poslední dobou těší stále větší popularitě. Nejstarší nemovitostní fondy v ČR, ČS nemovitostní fond a Conseq realitní, fungují již od roku 2007. V pozdějších letech se začaly pozvolna přidávat další fondy, avšak v posledních třech letech vzniká doslova jeden fond za druhým. V roce 2020 bylo založeno dokonce sedm nových nemovitostních fondů, z toho čtyři zaměřené na rezidenční nemovitosti (nájemní byty). Celkem tak nyní v České republice funguje již 32 nemovitostních fondů.
Jen za první pololetí letošního roku přitekl do nemovitostních fondů nový kapitál v hodnotě přibližně deset miliard korun, z toho tři miliardy do fondu Accolade Industrial, přes jednu miliardu do fondu INVESTIKA realitní a necelá miliarda také do fondu Conseq realitní. Souhrnná hodnota spravovaných nemovitostí ve všech nemovitostních fondech dohromady už pokořila hranici 100 miliard korun. Z toho na dva největší nemovitostní fondy připadá polovina, ČS nemovitostní fond spravuje nemovitosti v hodnotě 31 miliard korun a Accolade Industrial v hodnotě 22 miliard korun.
Nemovitostní fondy si investoři oblíbili jako konzervativní investici s velmi stabilními výnosy. Většina jich výkoností každoročně poráží inflaci. To se o dluhopisových fondech říct nedá, ty naopak poslední roky výnosově silně zaostávají. A tak dnes nemovitostní fondy v řadě investičních portfolií přebírají roli konzervativní složky místo dluhopisů.
Na začátku tohoto roku to vypadalo, že letos bude mít většina nemovitostních fondů výnosově slabší rok. Ovšem vývoj na realitním trhu nabral zběsilé tempo. Ceny rezidenčních nemovitostí stoupají do absurdních výšin. A růst cen se postupně přelévá i do dalších sektorů.
Ačkoliv první kvartál byl velmi slabý a výnosově podprůměrný, ve druhém čtvrtletí už se výnosy zvedly. Některé fondy dokonce již sáhly k přecenění hodnoty spravovaných nemovitostí. V poločase tak výsledky nemovitostních fondů vypadají solidně a vše nasvědčuje tomu, že rok 2021 bude nakonec pro mnohé nemovitostní fondy výnosově nadprůměrný.
Dlouhodobě platí, že výnosy nemovitostních fondů zpravidla překonávají inflaci. Logika je jednoduchá. O inflaci každý rok stoupá výše nájemného, takže potažmo i ocenění nemovitostí. Výnos nemovitostních fondů pak tvoří nájemné, plus růst hodnoty nemovitostí, mínus náklady na správu. Akorát ta hodnota nemovitostí neroste vždycky úplně přesně s inflací. Nějaký rok trochu více, jiný trochu méně.
Nyní jsme v situaci, kdy inflace nabrala rychlejší tempo, ale do ocenění nemovitostí ve fondech se to teprve začíná projevovat. Ačkoliv většina nemovitostních fondů pravděpodobně vydělá v roce 2021 investorům více než v roce předchozím, může se zároveň stát, že spousta fondů tentokrát svými výnosy nepřekoná inflaci. Za prvních sedm měsíců tohoto roku totiž hodnota indexu spotřebitelských cen stoupla o 4 %. Na konci roku může meziroční míra inflace atakovat hranici 5-6 %. Na takový výnos minimálně polovina nemovitostních fondů nedosáhne.
Za sedm měsíců zatím dokázalo pokořit inflaci jen 6 nemovitostních fondů. To číslo do konce roku určitě ještě stoupne. Spousta fondů zatím vydělává pouze na nájmu a případný růst cen nemovitostí zohlední až v ocenění k 31. 12. Ovšem u řady fondů k žádnému velkému přecenění nedojde. A tak odhadem tipuji, že letos zhruba polovina nemovitostních fondů bude za inflací zaostávat.
Výnosy jednotlivých nemovitostních fondů se letos budou výrazně lišit, a to zejména v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí spravují. Suverénně největší výnos vykazuje tradičně fond Accolade Industrial zaměřený na výrobní, skladové a logistické areály. Covid výrazně urychlil rozvoj e-commerce a také přiměl spoustu firem přehodnotit své dodavatelské řetězce a navýšit skladové zásoby. Logistické parky praskají ve švech a poptávka po dalších „krabicích u dálnice“ je obrovská.
Velmi dobré výsledky nadále vykazují také oba fondy ZDR (ZDR Real Estate pro kvalifikované investory i ZDR Public pro veřejnost). Oba fondy jsou zaměřené na retail parky, kde je zpravidla klasický supermarket typu Billa apod. doplněný dalšími obchody jako Kik, Takko, Pepco aj. Vše velmi stabilní nájemníci s dlouhodobými nájemními smlouvami (v průměru nyní WAULT 8 let). Podobně funguje také fond REALIA Retail Parks.
Nadprůměrné výnosy lze v tomto roce očekávat také u fondů zaměřených na rezidenční nemovitosti (pronájem bytů). V dosavadních výsledcích to ale zatím není moc vidět, výjimkou je fond MINT I. rezidenční, který se po přecenění hodnoty spravovaných nemovitostí vyšvihl průběžně na třetí příčku žebříčku výkonosti nemovitostních fondů v roce 2021. Další podobně zaměřené fondy pravděpodobně budou portfolio přeceňovat až ke konci roku.
Předpokládám ale, že s rostoucími úroky u hypoték horečka opadne a v příštím roce už ceny bytů dál neporostou. Jelikož rentabilita nájmu je u rezidenčních nemovitostí výrazně nižší než u komerčních nemovitostí, dá se v příštích letech od fondů zaměřených na nájemní bydlení očekávat spíše podprůměrné výnosy.
Složitější období nyní čeká fondy zaměřené na kancelářské budovy a obchodní centra. Jeden až dva roky budou pravděpodobně vykazovat menší výnosy, někde může dojít i k přecenění hodnoty nemovitostí dolů. Do kanceláři i obchoďáků se navrací život. Ale tržby u většiny obchodních center jsou nižší než před Covidem, což se projevuje i do příjmů z pronájmu. A u kanceláří se bude řada firem snažit vyjednat lepší podmínky – menší prostory, nebo nižší nájem. Po čase se ale i tady výnosy vrátí do normálu.
Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů jednotlivých obhospodařovatelů nemovitostních fondů a jsou platná k 30. 6. 2021 nebo 31. 7. 2021.
Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně
Sledujte nás
Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány a my máme ze zákona povinnost archivovat veškerou komunikaci se zákazníky. Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům jinak prosím využívejte kontaktní formulář nebo email.
