Nemovitosti

Ceny nemovitostí mohou klesnout

Dost možná přichází zásadní demografické změny, které mohou do budoucna výrazně proměnit vývoj na realitních trzích.
Jan Traxler
Privátní investiční poradce
29. 1. 2022

Asi není třeba dlouze popisovat dosavadní vývoj cen nemovitostí. Všechny nás hlavně zajímá, co bude dál. Nemám křišťálovou kouli, ale dovolím si trochu popustit uzdu své fantazii.

Na 1-2 roky vyschne poptávka

V loňském roce vyletěli ceny bytů do stratosféry, protože se na trh navalilo hejno investorů kupujících cokoliv, aby ochránili úspory před inflací. A všichni samozřejmě chtěli ještě chytit hypotéku s nízkým úrokem. Tenhle boom je ale u konce. Úroky u nově nabízených hypoték už se nyní pohybují kolem 4-5 % a brzy stoupnou nad 5 %. Myslím, že to na nějaký čas zmrazí poptávku po nemovitostech. Spousta lidí si koupi rozmyslí a rozhodne se počkat. Ne při stávajících cenách a ne při stávajících úrocích.

To by mělo přinejmenším stabilizovat realitní trh, kde až dosud panoval převis poptávky nad nabídkou. Jinými slovy, ceny by neměly dál růst. A může se naopak stát, že se část lidí začne bát propadu cen, bude chtít nemovitost včas prodat, ale už nebudou kupci. Takže najednou bude na trhu více prodávajících než kupujících a ceny klesnou dolů.

Vůbec nechci tvrdit, že to nastane. Ale stát se to klidně může. Dovedu si živě představit, že by takový scénář mohl srazit ceny bytů až o 30 % dolů. Ono by to trhu jenom prospělo. Ale na druhou stranu my Češi jsme ohledně nemovitostí tak konzervativní, že takový scénář si zatím málokdo připouští, takže zatím se žádná lavina výprodejů nekoná a s velkou pravděpodobností se ani konat nebude.

Bude posléze poptávka převyšovat nabídku?

Každopádně dá se očekávat, že efekt drahých hypoték (odkládání koupě) potrvá jeden až dva roky a pak se na trh zase vrátí kupci, přinejmenším lidé, kteří budou potřebovat řešit bydlení. Znamená to ale, že pak ceny bytů zase dál porostou? Bude pak opět poptávka převyšovat nabídku?

Možná ano, možná ne. Osobně si myslím, že se hlavně vývoj může výrazně lišit v různých lokalitách a regionech. Kdykoliv někdo hodnotí, proč ceny bytů tak rostou, vždy slýcháme stejnou odpověď: „Nedostatečná výstavba, která nepokryje poptávku. Musíme stavět více nových bytů.“

Skutečně? Já myslím, že tohle platí, nebo spíše platilo, pro velká města počínaje samozřejmě Prahou a Brnem. Ale třeba zrovna konkrétně v Praze se nyní chystá výstavba řady nových velkých rezidenčních projektů, takže s nabídkou nových bytů by za dva roky vůbec nemusel být problém.

Mnohem větší otazníky ale do budoucna visí na straně poptávky. Opravdu budeme potřebovat stavět desítky tisíc nových bytů ročně? Vždyť počet obyvatel České republiky v posledních deseti letech v průměru rostl o pouhých 21 tisíc obyvatel ročně, a to jen díky přistěhovalcům ze zahraničí, zejména ze Slovenska a Ukrajiny. Jinak se v ČR rodí zhruba stejně dětí jako tu lidí umírá, takže přirozený přírůstek obyvatel je nulový.

Roční přírůstek/úbytek počtu obyvatel v ČR

Roční přírůstek/úbytek počtu obyvatel v ČR

Zdroj: Český statistický úřad

Co když začíná éra dezurbanizace?

Převis poptávky po bydlení ve velkých městech nad nabídkou volných bytů je do značné míry způsoben urbanizací a suburbanizací – stěhováním lidí z venkova do měst a jejich okolí. Tenhle trend tu s námi byl přes sto let. Ale bude pokračovat? Bude se nadále více a více lidí stěhovat za prací do Prahy a do Brna? A kupovat si tam byt, popřípadě žít v pronájmu?

Co když naopak více a více lidí dojde k závěru, že mohou pracovat z domu a nemusí ani bydlet v dojezdové vzdálenosti? Co když budou radši žít s rodinou někde na Vysočině nebo třeba na Šumavě a do Prahy jim bude stačit dojíždět jeden den v týdnu?

A co studenti? Budou nadále každý rok přicházet do studentských měst tisíce nových studentů na koleje? Po roce pak shánět pronájem a po pěti letech kupovat byt, protože už tam našli i práci? Nebo budou do budoucna v mnohem větší míře studovat na dálku a jen jednou za týden dojedou na otočku na univerzitu, potkat spolužáky a zajít na pivo?

Prahu možná zachrání zahraniční turisti a velký rozmach Airbnb. A nebo se ani městský turistických ruch úplně nevrátí no doby předcovidové? Budou do Prahy zase proudit davy Číňanů a Japonců na své pouti po největších památkách Evropy? Nebo se velká část z nich v budoucnu bude radši procházet po Karlově mostě bez davů lidí jen virtuálně s nasazenými brýlemi v pohodlí svého obýváku?

Na žádnou z těch otázek neznám odpověď. A nezná ji nikdo. Snažím se jen říct, že demografické trendy, které zásadním způsobem ovlivňovali vývoj na realitním trhu v uplynulých dekádách, nemusí vůbec pokračovat dál.

Každý týden čtu nějaký komentář k vývoji cen bytů, jak ceny pořád rostou a na věky věků už jen porostou, rozhodně nikdy nebudou klesat, protože je tu přeci vysoká inflace, zdražují ceny stavebních materiálů a hlavně se staví málo nových bytů. Ano, to jsou všechno relevantní faktory, proč ceny nemovitostí tak výrazně stouply nahoru.

Ovšem co platilo loni a uplynulých 30 let, vůbec nemusí platit v následujících deseti letech. Mám dojem, že spoustě lidem úplně unikají zásadní fundamentální (demografické) změny, které se odehrávají na pozadí a mohou do budoucna výrazně proměnit vývoj na realitních trzích. A nebo taky ne. Kdo ví. Chtěl jsem vás jen podnítit k zamyšlení a nastínit i jiný hypotetický scénář. Věřte, že ceny nemovitostí nemusí vždy jen růst.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz

Jan Traxler
Privátní investiční poradce
29. 1. 2022

Zpět na přehled

Novinky e-mailem

Chcete-li dostávat na e-mail newsletter FINEZ a informace o zajímavých investičních příležitostech, vyplňte svou e-mailovou adresu.

Pokud jste člověk, nevyplňujte

Sečtěte a zaokrouhlete (34.5 + 39.4) *

Kontaktujte nás

Jan Traxler
Privátní investiční poradce

Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně

Sledujte nás
Nahoru