Články a analýzy

Rentabilita pronájmu

Jan Traxler, Nemovitosti, 24.09.2009, Počet přečtení: 9375

Shodou okolností jsem měl v uplynulém týdnu hned tři konzultace s klienty, kde jsem se dotkl tématu rentability jejich investiční nemovitosti. Ve všech třech případech se jednalo o byt k pronájmu v Praze. Ve všech třech případech jsem jim nepřímo doporučil, že bych na jejich místě byt prodal.

Reakce se opakují pořád stejné dokola: „Děláte si legraci? Vždyť to je moje nejlepší investice. Chrání mě před inflací a generuje pasivní příjem."
„Skutečně?" ptám se. „Jakou má aktuálně Váš byt rentabilitu?"
Klient chvilku v duchu přemýšlí: „Rentabilita, co to na mě pro Boha zase zkouší." Pak praví: „Vždyť už jsem Vám říkal, že jsem byt kupoval za půl milionu a dneska má cenu šestkrát tolik. A ročně mi nese zhruba 75 000 čistého na nájmu. Tenhle byt bych nikdy neprodal. Je to stroj na peníze."

Investoři jsou často mylně přesvědčeni o výhodnosti své investice, u nemovitostí toto platí dvojnásob. Lidé totiž vidí v nemovitosti jistotu. Jsou zvyklí, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou a líbí se jim pasivní příjem z pronájmu. Mně se také pasivní příjem líbí. Komu by se nelíbil. Otázkou však je, jak je pronájem rentabilní, zda by investor nemohl mít jinde vyšší pasivní příjem.

Vraťme se k našemu příkladu. Řekněme, že vlastním byt, který jsem koupil ještě v devadesátých letech za půl milionu korun. Byt pronajímám za deset tisíc měsíčně, něco však dám na údržbu, a tak mi po zaplacení daně vynáší 75 000 ročně. Není to výborná investice, uvážíte-li, že jsem byt kupoval za 500 000, tedy ročně mi vynáší 15 % čistý zisk? Naprosto dokonalá investice, že? Slovy klienta „stroj na peníze".

Ne, není tomu tak. V úvaze jsem totiž použil pořizovací cenu, směrodatná je však tržní cena. Aktuálně bych mohl byt prodat za tři miliony korun. Rentabilita nájmu je tedy vzhledem k tržní ceně bytu pouhých 2,5 %. Kdybych tedy byt prodal, stačilo by peníze vložit na spořící účet a měl bych srovnatelné zhodnocení bez práce a s nižším rizikem (např. že nájemce nebude platit). Nebo bych mohl kapitál investovat zcela jinak s potenciálem vyššího zhodnocení.

Global Property Guide uvádí v analýze nemovitostního trhu v Praze hrubou rentabilitu nájmů 3,89 %. Čistý výnos tak zpravidla bývá do 3 % ročně. Mé zkušenosti jsou obdobné. Je-li rentabilita pronájmu nízká, pak držení nemovitosti je pouze spekulací na růst ceny nemovitosti nebo růst nájemného. Budou ale skutečně růst? Mnoho let tomu tak bylo, doba se však změnila.

 

2009_09_09_Rentabilita_najemneho_Graf_Hruba_rentabilita_najemneho_v_Evrope_2009_08_31.jpg

 

Jako nejpravděpodobnější se jeví scénář postupného poklesu reálných cen nemovitostí v průběhu několika příštích let. FINEZ Investment Management očekává, že do roku 2013 klesnou ceny nemovitostí v Praze v průměru o 30 procent, zatímco výše nájmů bude více méně stagnovat. Postupně se tak hrubá rentabilita vrátí na úroveň 5-6 procent.

Musí to být určitě hřejivý pocit, vlastnit investici, na které investor vydělal stovky nebo i tisíce procent. Může to být nemovitost, akcie, nebo cokoliv jiného. Ostatně nemusíme chodit daleko, i na Pražské burze bychom našli jeden ukázkový příklad investice, na které se ze spousty lidí stali milionáři a dodnes se jí drží zuby nehty jako nejdokonalejší akcie ze všech dokonalých. Někdy však stojí za to zvážit, jaká je rentabilita investice a zda neříct své nejmilejší „A Dios."

Psáno pro Investujeme.cz

Další články z kategorie:

„Se společností FINEZ spolupracuji od roku 2012, nejprve ve formě konzultací, následně pak ve formě kompletní správy mých investic. S dosaženými výsledky jsem spokojen. Na spolupráci oceňuji zejména individuální přístup.“ Petr Sommer