Zemědělská půda jako investice

Mezi investory nadále sílí poptávka po alternativních investicích. Stále častěji slýchám od klientů otázku: „A co si myslíte o půdě? Cena prý roste. Zvažuji, že bych koupil nějaké pole." Na to již automaticky spustím: „Myšlenka je to pěkná, ale..."

01.07.2014, Nemovitosti, Jan Traxler, Počet přečtení: 9033

Cena půdy roste a poroste

Cena orné půdy ve světě v posledních letech prudce roste. Ani Česká republika není výjimkou. Neexistuje tu bohužel žádný cenový index, na který bych se mohl odkázat a jehož rostoucí graf bychom si mohli ukázat. Hrubý odhad hovoří o deseti procentech za uplynulý rok.

Přitom cena orné půdy v ČR je ve srovnání s Německem nebo Rakouskem stále silně „podhodnocená". Nebo naopak je cena orné půdy v Německu „nadhodnocená", záleží na úhlu pohledu. Každopádně tak jako tomu bylo v případě cen bytů, kanceláří nebo obchodních prostor, dá se očekávat, že i cena zemědělské půdy v ČR bude konvergovat k evropskému průměru.

Orná půda v ČR je tedy zajímavá růstovým potenciálem ceny jednak v důsledku konvergence k evropskému průměru, ale také vlivem globálního trendu. Poptávka po orné půdě jako alternativní investici ve světě silně roste. Cena půdy také roste proto, že se zmenšuje celková plocha orné půdy v ČR, ať už vlivem klasické zástavby nebo solárních polí.

Ovšem předpoklad rostoucí ceny ještě automaticky neznamená, že to je výhodná investice. Investice do půdy v ČR má bohužel mnoho stinných stránek, takže najít výhodnou investici není až tak jednoduché.

Koupit větší pole je takřka nemožné

Zásadní problém je obrovská členitost půdy v ČR. Zatímco v Evropě se běžně kupují pole o velikosti 100 hektarů a za oceánem je cokoliv pod tisíc hektarů považováno za „drobné hospodářství", u nás má průměrné pole kolem deseti hektarů a bývá rozděleno mezi 30 vlastníků. V takovém stavu je půda pro velké investory absolutně nezajímavá.

Ne nadarmo se ale říká, že každý problém je zároveň příležitostí. Pouhým scelením do větších polí s jedním vlastníkem tržní cena půdy rapidně roste. Není to ale jednoduchý proces. Je to o měsících hledání a jednání s vlastníky, než vám pak jeden nedůvěřivý důchodce s políčkem uprostřed zhatí celé plány.

Kvalita orné půdy v ČR klesá

Na první pohled méně markantní, ale z dlouhodobého pohledu také velmi vážný problém, je kvalita půdy. Řada odborníků varuje, že zemědělci v ČR půdu nezdravě plundrují a že její kvalita (přirozená úrodnost) klesá, což musí nahrazovat větší a větší množství hnojiv. Podle Milana Hluchého, šéfa společnosti Biocont Laboratory, se kvalita české půdy ve srovnání s Německem nebo Rakouskem zhoršuje.

Já jsem ekonom a o zemědělství jsem se nikdy moc nezajímal, takže ani netuším, jak se ta kvalita půdy posuzuje. Ale v akademické sféře se o klesající kvalitě české půdy hovoří jako o vážném problému a odborníci varují, že pokud se přístup zemědělců nezlepší, budou za 20-30 let pole zcela neúrodná. Tento faktor asi neovlivní aktuální cenu půdy, ale pokud chcete do půdy investovat dlouhodobě a pronajímat ji, musíte samozřejmě dbát na její úrodnost.

To znamená, že budete muset s rozvahou střídat pěstované plodiny a také v pravidelných intervalech nechat půdu odpočinout. Průměrná roční výnosnost půdy pak sice klesá, ale vydrží dlouhodobě, zatímco mnohá pole budou za třicet let ležet ladem zcela vyčerpaná a jejich cena logicky rapidně klesne, kdežto cena hospodárně obdělávané půdy dlouhodobě poroste.

Shrnutí: Výhodná investice, ale bez práce nejsou koláče

Ano, půda může být i v České republice velice zajímavou investicí. Ale rozhodně to není pasivní typ investice ve stylu „pošlu někam peníze a budu dostávat úrok". Nejprve musíte skoupit malá políčka a scelit je. Pak můžete scelené pole prodat se ziskem, nebo se o něj můžete dlouhodobě starat.

Čistá rentabilita půdy (výnos z pronájmu) se aktuálně pohybuje kolem jednoho až dvou procent ročně. Pokud se ale chcete k půdě chovat šetrně, budete se muset spokojit ještě s nižším výnosem. Na druhou stranu pak máte vysoké předpoklady pro to, že si vaše půda bude minimálně udržovat svou hodnotu s inflací. Osobně se domnívám, že její cena poroste dokonce rychleji než inflace.

Zemědělská půda tedy skýtá zajímavý výnosový potenciál jak pro krátkodobé spekulanty při scelení menších políček do většího celku, tak i pro dlouhodobé investory při šetrném obhospodařování půdy. V obou případech ale investor musí vynaložit hodně úsilí, než se dočká výnosů. Bez práce prostě nejsou koláče.

Alternativa bez práce – fondy – pouze pro bohaté

Na růst poptávky po orné půdě jako investici reagují také investiční společnosti. V červnu vznikly v České republice první dva investiční fondy zaměřené na investice do zemědělské půdy. Bohužel tato investice prozatím není dostupná drobným investorům, neboť v obou případech se jedná o fondy kvalifikovaných investorů. Jednou z podmínek pro investici do takového fondu je minimální výše investice 125 tisíc euro, čili necelých 3,5 milionu korun.

Aktuální nabídka fondů zaměřených na zemědělskou půdu

Fond Správce fondu / Distributor Poplatek za správu
Český fond půdy samosprávný (SICAV) / Conseq Investment Management 1 % z objemu + 20 % ze zisku
Česká pole AVANT investiční společnost, a.s. 1 % z objemu + 30 % ze zisku nad 8% p.a.

Fond Česká pole je registrovaný v České republice. Spravuje ho společnost AVANT, za kterou stojí Pavel Doležal. Za správu majetku ve fondu chce společnost AVANT jedno procento ročně z objemu majetku a 30 procent z výnosu nad 8% p.a. Tento fond je kapitalizační, což znamená, že veškeré výnosy reinvestuje. Investor může realizovat zisk (nebo ztrátu) prodejem podílových listů, jež je fond povinný odkoupit. Ovšem při odkupu je v prvních devíti letech aplikován výstupní poplatek 5-15 procent. Takže tento fond je vhodný pro dlouhodobý horizont 10 a více let.

Český fond půdy je registrovaný na Maltě a stojí za ním Martin Burda, bývalý šéf Investiční společnosti České spořitelny a dnes majitel společnosti Capitalinked. Dále Marek Smýkal a Petr Blažek, dvě klíčové postavy Farmy Polabí. Do fondu bude v České republice možné investovat prostřednictvím společnosti Conseq Investment Management. Český fond půdy chce za správu taktéž jedno procento ročně z objemu aktiv pod správou a 20 procent ze zisku. Z čistého zisku plánuje fond jednu třetinu vyplácet akcionářům fondu formou dividendy, zbytek by se měl projevit růstem hodnoty akcií fondu podobně jako v případě fondu Česká pole. Jelikož se jedná o dlouhodobou investici, je při odprodeji akcií fondu v termínu kratším než pět let účtována srážka ve výši 20 % z aktuální tržní hodnoty. Minimální investiční horizont je tedy 6 let.

Pro menší investory půda leda pro vlastní výrobu

Stručně jsme si tedy představili dvě alternativy, jak pasivně investovat do zemědělské půdy v ČR. Ani jedna ale není dostupná pro drobné investory. Pasivně může zatím do půdy investovat pouze bohatší klientela. Nadšenci mohou nakupovat a spravovat půdu i na vlastní pěst. Pro většinu lidí ale zůstává půda vhodná především pro vlastní výrobu, což ovšem také není procházka růžovým sadem. Není sice nad domácí brambory, avšak pěstovat by se mi je osobně nechtělo. Půda jako investice je pěkná myšlenka, ale realizace je komplikovanější.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz 


Poraďte se, kam bezpečně investovat peníze a jak dosáhnout vyššího zhodnocení úspor.



Chcete dostávat na email nové články a tipy na investice?



Přihlaste se k odběru bezplatného investičního newsletteru FINEZ a nebo nás sledujte na facebooku.

investiční newsletter

Přihlašte se k odběru bezplatného investičního newsletteru.

Chcete poradit s investicemi?

Nepomůžeme vám rychle zbohatnout, ale ukážeme vám, jak nechat peníze dlouhodobě pracovat pro vás, aby generovaly stabilní výnosy. Podívejte se na příklady z praxe

kontaktujte nás