Padne deka i na nemovitostní fondy?

Nemovitostní fondy zatím jako jediné odolávají panice na trzích. Ačkoliv realitní trh čekají silné otřesy, většina nemovitostních fondů situaci ustojí a nezakolísá. Maximálně hrozí drobné ztráty.

01.04.2020, Nemovitosti, Jan Traxler, Počet přečtení: 837

Všechny nemovitostní fondy svými výnosy v roce 2019 opět porazily inflaci. Podívejte se na podrobné srovnání nemovitostních fondů: Výnosy retailových nemovitostních fondů se tradičně pohybovaly kolem 3-5 %. Výnosy nemovitostních fondů pro kvalifikované investory díky větší finanční páce přesáhly 7 %.

Znovu se tak nemovitostní fondy ukázaly jako vynikající konzervativní investice, která dlouhodobě dobře chrání před inflací a zároveň vykazuje velmi stabilní vývoj. Může s nimi zamávat nynější ekonomický šok způsobený pandemií nového koronaviru?

Že padají ceny akcií a krvácejí akciové fondy, to asi nikoho v dané situaci nepřekvapí. Ale výrazné poklesy vykazují také dluhopisové fondy. A dokonce i většina fondů peněžních trhů je za poslední měsíc ztrátová. Nemovitostní fondy nyní působí jako jediný bezpečný přístav. I realitní trh ale čekají silné otřesy. Co to bude znamenat pro nemovitostní fondy?

Ceny bytů v Praze budou klesat

Je takřka jisté, že nynější situace bude mít výrazné důsledky na trh rezidenčního bydlení v Praze. Poptávka po krátkodobých pronájmech přes Airbnb prakticky vyschla a pravděpodobně potrvá minimálně rok či déle, než se turistický ruch jakž takž obnoví. Jelikož spousta investorů skupujících byty v Praze tuto službu využívala, trh bude nyní zaplaven řadou prázdných bytů k pronájmu, což by mělo stlačit dolů tržní nájem, a tudíž i samotné ceny bytů.

Navíc velkou část bytů v Praze skupovali v uplynulých letech zahraniční investoři. I tady se dá očekávat, že se obrázek na několik let dramaticky změní. A domácí investoři se za daných okolností hned tak do Prahy také nepohrnou. Poptávka po bytech v Praze tedy výrazně poklesne, v podstatě se redukuje jen na lidi, kteří v bytě chtějí skutečně bydlet. Zájem o investiční byty na nějakou dobu opadne. Naopak prázdné investiční byty zaplaví trh (i když to je asi příliš expresivní výraz, ale prostě budou doplňovat stranu nabídky). Po mnoha letech tedy nabídka začne převažovat nad poptávkou a ceny bytů v Praze budou klesat. To je nyní velmi pravděpodobný scénář.

Co se týče zbytku republiky, to je zatím těžké odhadovat. Praha je hodně specifická poptávkou zahraničních turistů a zahraničních investorů, která nyní vyprchala jako pára nad hrncem. Vývoj cen bytů v ostatních koutech republiky bude záležet na celkové domácí ekonomické situaci. Nyní dočasně zamrzl realitní trh po celé republice. Ale pokud se za pár měsíců život vrátí jakž takž do normálu a lidé nepřijdou houfně o práci, tak realitní trh zase rozmrzne a s cenami bytů to nemusí nijak zvlášť otřást.

Nemovitostní fondy krizi ustojí lépe

Nemovitostní fondy až na jednu malou výjimku neinvestují do bytů, to je málo efektivní (příliš práce za málo muziky). Nemovitostní fondy spravují a pronajímají komerční nemovitosti – kanceláře, obchody, sklady, průmyslové haly atd. To jsou z pohledu nájmu výnosnější investice, zároveň jednodušší na správu a efektivnější i pokud jde o vymahatelnost práva. Se správou bytů a jejich nájemníky se nemovitostní fondy trápit nechtějí.

Můžeme zatím jen spekulovat, do jaké míry se otřese i trh s komerčními nemovitostmi. I tady záleží na tom, jak rychle se firmy a domácnosti vzpamatují z nynějšího šoku, zda se podaří motor ekonomiky nahodit během pár měsíců zpět, nebo zda nás různá opatření budou sužovat dlouhou dobu a některé firmy to neustojí, budou krachovat, zvýší se dramaticky nezaměstnanost atd.

Prozatím všechny nemovitostní fondy hlásí, že jejich nájemníci normálně platí nájem. Kanceláře dál fungují, i když tam aktuálně sedí méně lidí. Sklady a logistické areály taktéž fungují dál, i když obrátkovost zboží poklesla. Nejhorší situace je nyní u některých obchodů, které jsou dočasně zavřené. Tady záleží na konkrétním nastavení nájemních smluv a dohodě obou stran, jak takovou situaci řešit.

Vláda momentálně řeší návrh, že by nuceně uzavřené provozy měly v případě platebních problémů možnost odkladu splátek nájemného. To je v zásadě pro obě strany dobré řešení. Pro fond to znamená, že nájem sice zinkasuje později, ale na hospodářské výsledky by to nemělo vliv, nájem by visel jako pohledávka. Ale i kdyby třeba u některé nemovitosti fond na dva měsíce prominul nájemníkům nájemné, tak pokud je to jedna nemovitost z dvaceti, tak to investoři na výnosech prakticky nepoznají.

Jenomže co když tahle opatření budou trvat s přestávkami třeba rok a spousta firem to neustojí a zkrachuje? Při takovém černém scénáři se dostaneme do několikaleté ekonomické deprese (psychickou depku bychom měli určitě taky) a pak by to samozřejmě tvrdě dopadlo i na celý realitní sektor. Já myslím, že to ale někteří ekonomové a politici příliš dramatizují. Tenhle virus nás jako společnost nezabije. A co tě nezabije, to tě posílí.

Já jsem v tomto směru optimista a věřím, že naše ekonomika (tzn. firmy a domácnosti) tento šok ustojí relativně dobře a za pár měsíců se život vrátí do normálu. Lidé nepřijdou houfně o práci, firmy budou zase dál dělat svůj byznys a lidi budou znovu chodit nakupovat. To znamená, že nájemníci v komerčních nemovitostech (kanceláře, obchody, sklady, průmyslové haly atd.) budou dál fungovat a platit nájem. Pak by se panika kolem koronaviru nemusela na nemovitostních fondech prakticky vůbec podepsat.

Většina nemovitostních fondů nezakolísá

Určitě nemá smysl nyní panikařit a bát se, že tato krize dopadne na realitní sektor stejně jako ta v letech 2008-2009. Já sice nemůžu zaručit, že nějaký fond v následujících měsících nevykáže ztráty z přecenění portfolia nemovitostí, ale pokud to nastane, mělo by se jednat řádově o jednotky procent, nic dramatického.

Hodnota investice v nemovitostních fondech se odvíjí od dvou základních parametrů. Nemovitostní fond stabilně každý měsíc inkasuje nájem, tedy zjednodušeně řečeno každý měsíc o tento inkasovaný nájem (mínus náklady) roste hodnota majetku fondu, proto standardně hodnota podílových listů či investičních akcií nemovitostních fondů každý měsíc mírně roste.

Pak je ještě potřeba zohlednit vývoj cen nemovitostí, to se dělá při pravidelném přeceňování. Některé fondy přeceňují nemovitosti jednou ročně, některé pololetně, jiné dokonce kvartálně. Vlivem přecenění pak čas od času nemovitostní fondy vykážou vyšší výnos, někdy naopak ztrátu. V posledních letech ceny nemovitostí stoupaly a i nemovitostní fondy to do určité míry reflektovaly v ocenění svých nemovitostí. Některé fondy více, některé méně, ale nikdo to s oceňováním nepřeháněl.

Nemovitostní fondy totiž standardně při oceňování vychází z cashflow metody, čili oceňuje se podle toho, jaký nájem nemovitost generuje a jaký je obvyklý výnos z nájmu u podobných nemovitostí v dané lokalitě. To se udává v určitém pásmu a většina nemovitostních fondů se z opatrnosti drží s oceněním při zemi. Standardně se tak do přecenění promítne jen to, o kolik se zvedl nájem.

Čili obecně hodnoty nemovitostí v účetnictví nemovitostních fondů nejsou nijak našponované, jako třeba ceny bytů v Praze. Dokonce si troufám tvrdit, že v průměru mají nemovitostní fondy minimálně o 10 % podceněné portfolio nemovitostí oproti cenám, za jaké by ještě před měsícem dokázaly nemovitosti teoreticky prodat.

Vycházím z toho, že když v uplynulých dvou letech některé nemovitostní fondy prodávaly nějakou nemovitost ze svého portfolia, tak ta prodejní cena byla ve finále mnohdy o 20 % vyšší než ocenění v účetnictví fondu. Takže většina nemovitostních fondů má určitý polštář pro absorpci případného poklesu tržních cen, kdyby k němu na trhu komerčních nemovitostí došlo, aniž by to musely zohlednit do ocenění nemovitostí a do hodnoty podílových listů.

Důležité je také říct, že většina nemovitostních fondů přeceňuje hodnotu nemovitostí až na konci roku. Takže během roku budou normálně inkasovat nájem a měly by nadále vykazovat stabilní vývoj. A pokud se ekonomika ve druhém pololetí vzpamatuje a život půjde dál, tak na konci roku pravděpodobně nebudou muset nic řešit.

Na druhou stranu u fondů, které oceňují častěji a které byly v posledních letech při nových akvizicích a při přeceňování trochu agresivnější než jiné, tak to přecenění hodnoty nemovitostí směrem dolů reálně hrozí. Když v minulých letech vykazovaly díky přeceňování vyšší výnosy, teď je naopak čekají horší časy. Ze 13 retailových nemovitostních fondů bych označil pět adeptů, kde to reálně hrozí. Ale to ukáže až čas a znovu opakuji, řádově se asi bude jednat o jednotky procent, nic dramatického, abychom kvůli tomu měli panikařit.

Riziko nedostatečné likvidity nehrozí

Občas se u klientů setkávám s obavami, že až začnou nemovitostní fondy snižovat hodnotu nemovitostí a vykazovat ztráty (úplně si nemyslím, že to nastane, ale dejme tomu, kdyby ano), tak se spustí lavina výprodejů a fondy nebudou mít dostatek hotovosti, aby byly schopné uspokojit zpětné odkupy investorů. Tak z toho opravdu není potřeba mít obavy. Všechny retailové nemovitostní fondy musí ze zákona držet min. 20 % kapitálu jako likvidní rezervu, takže všem retailovým nemovitostním fondům leží stovky milionů korun na účtech v bance. S vypořádáním odkupů tady nebudou problémy.

U nemovitostních fondů pro kvalifikované investory je to složitější, ty tolik likvidity nemají. Ale tam se s nějakým exodem kapitálu nepočítá, protože jde o zkušenější investory. Navíc by je kdyžtak měly od výběru peněz odradit výstupní poplatky. A pokud ne, pak mají fondy pro kvalifikované investory na vypořádání zpětných odkupů zpravidla půl roku, takže dostatek času to vyřešit například refinancováním nějakého staršího úvěru.

Krize má pro nemovitostní fondy i pozitiva

Na závěr bych rád zmínil, že stávající vývoj na trzích má pro některé nemovitostní fondy i svá pozitiva. Zaprvé poměrně výrazně za poslední měsíc oslabila česká koruna. Ryze českých fondů s českými nájemníky platícími v korunách se to nijak nedotkne. Větší nemovitostní fondy ale zpravidla mají hodně nájemníků platících v eurech a také oceňují portfolio nemovitostí v eurech. Tady bude mít nyní vývoj kurzu koruny pozitivní vliv. Takže předpokládám, že některé nemovitostní fondy paradoxně teď za březen až duben překvapí vyšším zhodnocením.

Zadruhé stojí za připomenutí, že Česká národní banka v březnu výrazně snížila úrokové sazby, což by také mělo mít výhledově pozitivní dopad na nemovitostní fondy. Dostanou se v budoucnu při financování nových akvizic na nižší úroky a stejně tak při refinancování starších úvěrů. Ono se to nezdá, ale tady každé procento hraje roli, podobně jako je to znát i v rodinném rozpočtu, jestli platíte u hypotéky úrok 2 % nebo 3 %.

Z nemovitostních fondů opravdu není potřeba mít obavy. Nikdo vám dnes nezaručí, že v tomto roce všechny budou ziskové a opět porazí inflaci. Některé budou mít asi trochu nižší výnosy než v uplynulých letech. Může se stát, že některý fond vykáže i drobnou ztrátu. Ale většina nemovitostních fondů bude nadále vykazovat stabilní výnosy a pro spoustu nemovitostních fondů bude stávající situace ve finále pozitivní.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz


Chcete dostávat na email nové články a tipy na investice?



Přihlaste se k odběru bezplatného investičního newsletteru FINEZ a nebo nás sledujte na facebooku.

investiční newsletter

Přihlašte se k odběru bezplatného investičního newsletteru.

Chcete poradit s investicemi?

Nepomůžeme vám rychle zbohatnout, ale ukážeme vám, jak nechat peníze dlouhodobě pracovat pro vás, aby generovaly stabilní výnosy. Podívejte se na příklady z praxe

kontaktujte nás