Nemovitostní fondy pro chudé a pro bohaté

Proč mají nemovitostní fondy pro kvalifikované investory výrazně větší výnosy než retailové nemovitostní fondy?

03.12.2019, Nemovitosti, Jan Traxler, Počet přečtení: 468

Nemovitostní fondy se u nás v posledních letech těší velké popularitě, jelikož nesou velmi stabilní výnosy a překonávají inflaci. Často tak nahrazují v portfoliích dluhopisové fondy, jejichž výnosový potenciál je ve většině případů dnes pod úrovní inflace.

V České republice dnes už fungují zhruba dvě desítky nemovitostních fondů. Z toho devět fondů je otevřených široké veřejnosti, označujeme je za retailové. Další fondy jsou pak určeny pouze kvalifikovaným investorům, tedy investorům s dostatečnými znalostmi a zkušenostmi a s větším kapitálem. Minimální investice u fondů pro kvalifikované investory je ze zákona jeden milion korun, někdy může být i více.

Výsledky jednotlivých nemovitostních fondů se mezi sebou někdy i výrazně liší. Je celá řada faktorů, která na to má vliv. Ze srovnání výnosů nemovitostních fondů můžeme ale vypozorovat, že obecně nemovitostní fondy pro kvalifikované investory mají výrazně vyšší výnosy než retailové nemovitostní fondy. Zatímco čisté výnosy běžných nemovitostních fondů se zpravidla pohybují kolem 3-5 % p.a., u fondů pro kvalifikované investory bývají čisté výnosy zhruba dvojnásobné a běžně se pohybují kolem 6-8 % p.a., v některých případech i více.

Proč tomu tak je? Copak investují nějak lépe? Mají zajímavější nemovitosti? Více přeceňují portfolio nemovitostí? Nebo mají nižší náklady? Nikoliv. Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory investují typově do stejných komerčních nemovitostí a mají i srovnatelné náklady na správu. Ten rozdíl ve výnosech je způsoben něčím jiným. Retailové nemovitostní fondy mají dvě zásadní omezení, která je oproti fondům pro kvalifikované investory brzdí ve výnosech.

Povinná likvidita fondu

Prvním omezením je požadavek na likviditu fondu. Běžné nemovitostní fondy musí držet minimálně 20 % vlastního kapitálu likvidní v bance. Jedná se o povinné minimum, takže v praxi tvoří likvidní složka retailových nemovitostních fondů zpravidla kolem 25 %. Jinými slovy, pouze ¾ majetku fondu jsou reálně investovány do nemovitostí a vydělávají – generují nájem. Fondy pro kvalifikované investory toto omezení nemají, takže zpravidla drží likvidní jen drobné minimum, řádově většinou do 5 % portfolia fondu. Zbytek kapitálu je v nemovitostech a vydělává.

Dodejme, že tento požadavek na minimálně 20 % likvidních prostředků má své opodstatnění. Představte si situaci, kdy se sejde více investorů, kteří chtějí zrovna z fondu vystoupit a požádají o zpětný odkup podílových listů. Fond má povinnost podílové listy zpět vykoupit, čímž tyto podílové listy zanikají. Tak funguje princip podílových fondů. Retailové fondy mají být z pohledu investorů likvidní, proto musí odkup zrealizovat v poměrně krátké době, zpravidla do jednoho měsíce.

Co když ale fond zrovna nebude mít dostatek hotovosti? Pak by musel rychle prodávat nějakou nemovitost z majetku fondu. Jelikož by na prodej spěchal, cena by mohla být velmi nevýhodná. A tím by pak vlastně byli poškozeni všichni ostatní investoři ve fondu. V případě nějaké realitní krize by se pak snadno mohla strhnout řetězová reakce výprodejů. Ve finále by při stresovém scénáři ceny nemovitostní klesly třeba o 20-30 %, ale fond by klidně mohl být díky nuceným výprodejům ve ztrátě i 60-80 %. Aby k takovému scénáři nedošlo, byl pro nemovitostní fondy zaveden povinný limit minimálně 20 % kapitálu držet likvidní.

Fondů kvalifikovaných investorů se ale toto omezení netýká. Potenciální problém s likviditou řeší jinak, mají výrazně delší čas na vypořádání odkupů, zpravidla až půl roku. Takže mají dostatek času likviditu zajistit, v krajním případě prodejem nemovitosti, i když v praxi se spíše dohodnou s bankou na navýšení úvěru, než by z portfolia něco prodávali.

Úvěrové zatížení nemovitostí

Tím se dostáváme k druhému omezení retailových nemovitostních fondů, a tím je maximální úvěrové zatížení (LTV) na úrovni 50 % hodnoty nemovitostí. Tak jako si běžně bereme hypotéku na pořízení bytu, může si i nemovitostní fond půjčovat peníze. Proč to dělá? Protože když si může vzít úvěr s úrokem 2,5 % na pořízení nemovitosti, která nese ročně na nájmu 5 %, tak se mu to vyplatí. Tímto způsobem zvyšuje výnosy vlastního kapitálu.

Ale běžné nemovitostní fondy si mohou půjčovat jen do 50 % hodnoty nemovitostí ve fondu. Naproti tomu fondy kvalifikovaných investorů v tomto směru nikdo neomezuje. Zpravidla se tak jejich úvěrové zatížení pohybuje kolem 60-70 %. Díky tomu dosahují výrazně vyšších výnosů než retailové fondy. Laicky by člověk řekl, že 40 nebo 60 procent LTV není až tak velký rozdíl. Ano, je to jen 20 procentních bodů. Ale ve finále to udělá 2-3 procentní body ročně rozdíl ve výnosech fondu.

Ukažme si to názorně v číslech. Vezmeme si dva modelové nemovitostní fondy, jeden retailový a jeden pro kvalifikované investory (FKI). Řekněme, že do obou dvou investoři investovali celkem jednu miliardu korun (to je vlastní kapitál fondu). Řekněme, že oba dva fondy investují do srovnatelných nemovitostí se srovnatelnou rentabilitou nájemného, budeme konkrétně počítat s výnosem z nájmu na úrovni 5,5 % ročně, což tak zhruba odpovídá průměru trhu. A řekněme, že si oba dva fondy mohou brát úvěr z banky za stejných podmínek, a to s úrokem 2,5 % ročně.

Naše dva modelové fondy tedy mají stejné podmínky, až na dva parametry, ve kterých se liší. Retailový fond drží 25 % kapitálu v hotovosti v bance, zatímco fond pro kvalifikované investory jen 5 %. A retailový fond bude mít úvěrové zatížení 40 %, zatímco fond pro kvalifikované investory 60 %. Jak se budou lišit jejich výnosy?

Jak výše LTV a likvidní hotovosti ovlivní výnosy nemovitostních fondů?

  Nemovitostní fond – retailový Nemovitostní fond – FKI
Výnos z nájmu 5,50 % 5,50 %
Úrok z úvěru 2,50 % 2,50 %
Vlastní kapitál 1 000 000 000 Kč 1 000 000 000 Kč
z toho v hotovosti 250 000 000 Kč 50 000 000 Kč
LTV 40 % 60 %
Cizí kapitál 500 000 000 Kč 1 425 000 000 Kč
Nemovitosti (aktiva) 1 250 000 000 Kč 2 375 000 000 Kč
Roční nájem 68 750 000 Kč 130 625 000 Kč
Roční úrok 12 500 000 Kč 35 625 000 Kč
Roční výnos 56 250 000 Kč 95 000 000 Kč
Roční výnos v % 5,63 % 9,50 %

Zdroj: vlastní výpočty autora

U retailového fondu zůstane 250 milionů korun ležet v bance. Za zbylých 750 milionů nakoupí nemovitosti. K tomu si může ještě dalších 500 milionů půjčit. Fakticky tedy nakoupí nemovitosti v hodnotě 1,25 miliardy (z toho 500 mil. cizího kapitálu dělá oněch 40 % LTV). Tyto nemovitosti vynesou ročně na nájmu 68,75 mil. (5,5 % z 1,25 mld.) Na úrocích fond za rok zaplatí 12,5 mil. (2,5 % z 500 mil.) Hrubý výnos fondu tedy vychází 56,25 mil. korun, neboli 5,6 % z vlastního kapitálu fondu.

U fondu pro kvalifikované investory zůstane ležet v bance jen 50 milionů korun a za zbylých 950 milionů může fond pořídit nemovitosti. K tomu si půjčí další 1,425 mld. Celkem tedy pořídí nemovitosti v hodnotě 2,375 miliard (z toho 1,425 mld. cizího kapitálu dělá 60 % LTV). Oproti retailovému fondu tady vidíme výrazný rozdíl, vlastní kapitál je stejný, ale aktiva fondu pro kvalifikované investory jsou skoro dvojnásobná. Nemovitosti mu ročně vynesou na nájmu 130 milionů, na úrocích zaplatí 35 milionů, hrubý výnos fondu tedy vychází 95 milionů korun, čili 9,5 % z vlastního kapitálu fondu.

Pak samozřejmě do hry vstoupí ještě náklady fondu, takže čisté výnosy obou fondů budou nižší. To potvrzují i historické výsledky. U retailových nemovitostních fondů se zpravidla čisté výnosy pohybují kolem 3-5 % p.a. U nemovitostních fondů pro kvalifikované investory se standardně čisté výnosy pohybují kolem 6-8 % p.a.

Každý fond je trochu jiný

Samozřejmě pak záleží i na spoustě dalších faktorů. Do jakých typů nemovitostí a v jaké lokalitě fond investuje, podle toho se liší i rentabilita nájmu. My jsme v příkladu výše počítali s průměrnou rentabilitou 5,5 % ročně. U některých fondů je ale nižší a u jiných zase vyšší. Kromě pravidelných příjmů z pronájmu nemovitostí má na celkové výsledky každého nemovitostního fondu výrazný vliv také ocenění hodnoty nemovitostí. Jednoduše řečeno, některé fondy vykazují historicky vyšší výnosy, protože více přeceňovaly hodnotu nemovitostí nahoru.

I zmíněný faktor úvěrového zatížení nemovitostí se mezi jednotlivými fondy značně liší. Některé fondy úvěry prakticky vůbec nevyužívají. Naopak některé FKI mají úvěrové zatížení i přes 70 %, což výrazně zvedá výnosnost vlastního kapitálu. I s likviditou to někdy není tak jednoduché, některé fondy bojují s přebytky peněz a drží v hotovosti kolikrát až polovinu majetku fondu.

Cílem tohoto článku bylo si jen vysvětlit, proč se v praxi tak výrazně liší výnosy retailových nemovitostních fondů a fondů pro kvalifikované investory, ačkoliv investují do stejných nemovitostí. Rozdíl je způsoben nižším podílem hotovosti a vyšším úvěrovým zatížením. V tomto ohledu mají fondy pro kvalifikované investory volnější ruce a díky tomu FKI dosahují výrazně vyšších výnosů.

Je to na úkor trochu většího rizika, ale nijak závratně velkého. Spíše je to na úkor likvidity. Odkupy z fondů pro kvalifikované investory bývají většinou nějakou dobu omezeny vysokými výstupními poplatky a zároveň musíte počítat s tím, že když zažádáte o odkup z fondu, může to trvat v krajních případech až půl roku, než dostanete peníze na účet. Prostě něco za něco. Investování je vždy o volbě poměru mezi výnosem, jistotou a likviditou.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz

 


Chcete dostávat na email nové články a tipy na investice?



Přihlaste se k odběru bezplatného investičního newsletteru FINEZ a nebo nás sledujte na facebooku.

investiční newsletter

Přihlašte se k odběru bezplatného investičního newsletteru.

Chcete poradit s investicemi?

Nepomůžeme vám rychle zbohatnout, ale ukážeme vám, jak nechat peníze dlouhodobě pracovat pro vás, aby generovaly stabilní výnosy. Podívejte se na příklady z praxe

kontaktujte nás