Nafukuje se v ČR nemovitostní bublina?

Ceny nemovitostí v České republice poslední tři roky prudce stoupají. Tempo růstu není udržitelné, ale propad cen příliš nehrozí. I přes klesající rentabilitu nájmu zůstávají nemovitosti oblíbenou investicí většiny investorů, neboť skýtají relativně bezpečné a stabilní výnosy.

02.08.2016, Nemovitosti, Jan Traxler, Počet přečtení: 2494

Ceny nemovitostí rostou

Podle údajů Českého statistického úřadu ceny nemovitostí v průměru v celé republice rychle rostou. Hlavním tahounem růstu je Praha, ale ceny rostou i jinde. Nabídkové ceny bytů v Praze, tj. ceny inzerované v realitních kancelářích, již překročily maximum z roku 2008. Od roku 2012, kdy se ceny začaly zvedat, již stouply o více než 30 procent. Ve zbytku republiky se ceny také pomalu blíží předkrizovým úrovním.

Relativní vývoj nabídkových cen bytů v ČR

Relativní vývoj nabídkových cen bytů v ČR

Zdroj: Český statistický úřad

V podobném stylu, i když s menším časovým zpožděním a s pomalejším tempem se vyvíjí i skutečné realizované ceny, za které byly nemovitosti nakoupeny. Zde ještě ceny nedosáhly stejné úrovně jako v roce 2008, ale pomalu se k ní blíží. A platí to jak pro nové byty, tak pro starší byty.

Relativní vývoj realizovaných cen nových bytů v Praze

Relativní vývoj realizovaných cen nových bytů v Praze

Zdroj: Český statistický úřad

Relativní vývoj realizovaných cen starších bytů v ČR

Relativní vývoj realizovaných cen starších bytů v ČR

Zdroj: Český statistický úřad

U jiných typů nemovitostí Český statistický úřad podobné grafy nepublikuje, ale kdo se na nemovitostním trhu pohybuje, tak mi jistě dá za pravdu, že rostou i ceny rodinných domů, komerčních nemovitostí a vůbec nejvíce stouply ceny stavebních pozemků, za což částečně může i DPH. Stabilně roste také cena zemědělské půdy, která se těší poslední roky velké oblibě mezi movitějšími investory.

Pro nemovitosti obecně platí jednoduchá logika. Pokud se o ni dobře starám, dlouhodobě by si měla uchovávat svou reálnou hodnotu, tj. dlouhodobě její cena roste plus mínus s inflací. Poslední tři roky ale ceny nemovitostí rostou výrazně rychleji než inflace. A tak se nabízí otázka, zda není nemovitostní trh přehřátý. Není to jen bublina? Nehrozí propad cen?

Co stojí za růstem cen nemovitostí?

Tak jako u jakéhokoliv jiného statku se cena odvíjí od poptávky a nabídky. Aktuálně platí, že poptávka převyšuje nabídku, tudíž ceny rostou rychleji než inflace. Prodejce má více zájemců, takže může jít s cenou nahoru. Až se někdy tento stav obrátí a na trhu bude více prodávajících než kupujících, pak zase prodávající bude muset jít naopak s cenou dolů.

Chceme-li tedy odhadovat další vývoj cen nemovitostí v České republice, musíme se pokusit identifikovat důvody, proč ve většině lokalit poptávka převyšuje nabídku.

1) Nízké úroky u hypotéky

Úroky z vkladů i u úvěrů klesly na neuvěřitelně nízkou úroveň. Mnoho lidí této situace využívá, bere si hypoteční úvěr a kupuje větší byt, rodinný domek, nebo třeba byt k pronájmu. Levné peníze jsou hlavním palivem současného růstu cen nemovitostí.

2) Zoufalé hledání výnosu

Politika nízkých úrokových sazeb nutí mnoho lidí poohlížet se po různých investičních příležitostech, protože nechtějí nechat peníze zahálet na účtu a výnosy státních dluhopisů již klesly také takřka na nulu. Jak tedy dnes relativně konzervativně zhodnocovat peníze? Řešením je pro mnoho lidí investice do nemovitosti, zvlášť pokud mají delší časový horizont. Poptávka ze strany investorů umocňuje růst cen a může skutečně vést k nafouknutí nemovitostní bubliny.

3) Utopení zahraničního kapitálu

Nejen u nás si lidé lámou hlavu s tím, co dělat s úsporami. Na straně poptávky v Praze a v některých dalších lokalitách je také mnoho zahraničních investorů, zejména z Ruska a Číny, odkud se evidentně velcí investoři snaží vyvést kapitál a proto skupují lukrativní nemovitosti po celé Evropě.

Domnívám se, že všechny tři trendy budou ještě delší dobu živé. Pokud by Česká národní banka začala zvedat úrokové sazby, může se situace na trhu nemovitostí velmi rychle otočit. ČNB je ale tak trochu nucená nejít vyloženě proti politice Evropské centrální banky, která dokonce zavedla záporné úrokové sazby. Takže očekávám, že ještě hodně let potrvá, než ČNB výrazněji zvedne úrokové sazby. Kombinace levných hypoték s hladem po výnosech a poptávkou ze zahraničí může ceny ještě hnát dál nahoru, nebo přinejmenším je delší dobu držet na stávající úrovni. Nějaký dramatický propad ceny dle mého názoru v nejbližší době nehrozí.

Vyplatí se dnes investovat do nemovitosti?

Nicméně kvůli potenciálu dalšího růstu cen bych do nemovitostí neinvestoval, s výjimkou zemědělské půdy. Smyslem investice do nemovitosti je primárně generovat pravidelné výnosy formou pronájmu. To má samozřejmě i svá úskalí a i zde platí, že bez práce nejsou koláče. Navíc rentabilita pronájmu s rostoucí cenou klesá. Ale i tak je z toho pořád o dost lepší výnos, než když nechám peníze ležet na spořicím účtu.

Přestože se i v ČR pomalu začíná nafukovat nemovitostní bublina, ke splasknutí má dle mého názoru daleko. I při stávajících cenách považuji investici do kvalitní nemovitosti za jednu z nejlepších možností, jak dlouhodobě zhodnocovat peníze a generovat pravidelnou rentu.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz


Poraďte se, kam nyní investovat peníze.



Chcete dostávat na email nové články a tipy na investice?



Přihlaste se k odběru bezplatného investičního newsletteru FINEZ a nebo nás sledujte na facebooku.

investiční newsletter

Přihlašte se k odběru bezplatného investičního newsletteru.

Chcete poradit s investicemi?

Nepomůžeme vám rychle zbohatnout, ale ukážeme vám, jak nechat peníze dlouhodobě pracovat pro vás, aby generovaly stabilní výnosy. Podívejte se na příklady z praxe

kontaktujte nás