Jak si vedly nemovitostní fondy v roce 2020

Porovnání výnosů s inflací

Nemovitostní fondy se opět ukazují jako vynikající konzervativní investice, která dlouhodobě dobře chrání před inflací a zároveň vykazuje velmi stabilní výnosy, i v době Covidu. 17 z 18 sledovaných nemovitostních fondů vykázalo v roce 2020 kladný výnos v rozmezí od dvou až do dvanácti procent. Pouze Creditas nemovitostní fond skončil ve ztrátě 2,5 %.

Poznámka: V přehledu chybí několik fondů, které ještě nezveřejnili ocenění k 31. 12. 2020 a pak několik nově vzniklých fondů, které nefungovaly po celý uplynulý rok.

Zdroj dat: Nemovitostní-fondy.cz

Pro srovnání, meziroční míra inflace k 31. 12. 2020 byla 2,29 %. Pouze dva ze sledovaných 18 fondů nedokázaly v uplynulém roce porazit inflaci. Kromě již zmiňovaného ztrátového fondu od banky Creditas zaostal mírně za inflací také REICO nemovitostní fond České spořitelny.

Tady jen drobná technická poznámka. Průměrná roční míra inflace v roce 2020 byla podle Českého statistického úřadu 3,2 %. S tímto číslem se v praxi v médiích setkáte nejčastěji, pokud někdo mluví o inflaci v roce 2020. Nicméně toto číslo vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců. Porovnáme-li pouze stav cenové hladiny k 31. 12. roku 2020 oproti 31. 12. roku 2019, vychází meziroční míra inflace 2,29 %. To je v našem případě technicky správnější, protože i u fondů porovnáváme hodnotu podílových listů či investičních akcií k 31. 12. roku 2020 oproti 31. 12. roku 2019, nikoliv jejich průměrnou hodnotu za posledních 12 měsíců.

Porovnání retailových fondů a FKI

V přehledu výnosů za rok 2020 jsem barevně odlišil nemovitostní fondy dostupné široké veřejnosti (oranžová barva) a nemovitostní fondy určené pouze kvalifikovaným investorům (modrá barva). Kvalifikovaným investorem se můžete stát, pokud máte dostatek znalostí a zkušeností s investováním a pokud investujete alespoň jeden milion korun, u některých fondů i více. Takže já jim s trochou nadsázky říkám „fondy pro bohaté" a naopak retailové fondy dostupné široké veřejnosti označuji jako „fondy pro chudé".

Fondy pro bohaté mají dlouhodobě výrazně vyšší výnosy než fondy pro chudé. A bylo tomu tak i uplynulý rok. Důvod je prostý. Nemovitostní FKI jsou schopné ze stejného kapitálu od investorů pořídit ve finále dvakrát tolik nemovitostí co retailové nemovitostní fondy. Takže logicky mají potom v průměru i dvojnásobné výnosy. Podrobnější rozbor i s konkrétním příkladem najdete v článku Nemovitostní fondy pro chudé a pro bohaté.

Retailové nemovitostní fondy totiž musí ze zákona držet minimálně 20 % kapitálu likvidní. Jak je názorně vidět i v přiložené tabulce, všechny retailové nemovitostní fondy to dodržují, podíl nemovitostní složky se u nich pohybuje od 65 do 80 procent. Tedy 20-35 procent kapitálu retailových nemovitostních fondů leží ladem na bankovních účtech, což pochopitelně výrazně snižuje výnosnost oproti fondům kvalifikovaných investorů (FKI), které tuto povinnost nemají a všechny se snaží být maximálně zainvestované.

Navíc fondy pro bohaté při akvizicích více využívají bankovního kofinancování. Jejich úvěrové zatížení se aktuálně pohybuje od 55 do 67 %. Všechny retailové fondy, které zveřejňují sledované údaje, vykazují aktuálně LTV pod 50 %. Většina ani nemůže dle statutu mít vyšší úvěrové zatížení než 50 %. A jelikož hrubá rentabilita nájmu (yield) se u většiny nemovitostních fondů pohybuje kolem 6-7 % p.a., ale z banky si vezmou úvěr s úrokem kolem 2 % p.a., tak se to bankovní kofinancování samozřejmě výrazně vyplácí.

Ale každá mince má dvě strany. Fondy pro chudé jsou relativně likvidní. Naproti tomu nemovitostní FKI jsou značně nelikvidní. Aplikují výstupní poplatky za předčasný prodej a mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů. Je to prostě něco za něco. Chci-li vyšší výnosy, nemusím v tomto případě ani podstupovat nějak výrazně větší riziko, ale musím zejména oželet likviditu.

Vybrané ukazatele k portfoliu nemovitostních fondů

Vysvětlivky: FKI – fond kvalifikovaných investorů; Retail – fond dostupný široké veřejnosti; LTV – uvěrové zatížení nemovitostí; WAULT – průměrná doba do konce nájemních smluv; Yield – roční výnos z inkasovaného nájmu
Zdroj dat: Nemovitostní-fondy.cz, data platná k 31. 12. 2020

Porovnání výnosů s předchozím rokem

Ve srovnání s rokem 2019 výnosy nemovitostních fondů mírně poklesly. Tady pro zajímavost najdete přehled výnosů nemovitostních fondů za rok 2019. Na vině je pochopitelně lock-down a potažmo nižší příjmy z pronájmu některých nemovitostí, zejména obchodů. Nejmarkantnější pokles výnosu zaznamenal fond WOOD & Company a jeho podfond Retail, který spravuje dvě pražská obchodní centra.

Vyššího výnosu oproti roku 2019 dosáhl akorát fond Accolade Industrial, který spravuje a pronajímá skladové a logistické areály v hodnotě téměř 19 miliard korun, má dle mého názoru nadále největší perspektivu ze všech nemovitostních fondů v ČR. Podrobněji ho představuji v samostatném portrétu v rámci seriálu fond-show:

• Doporučujeme: Fond-show: Accolade Industrial Fund

Covid ovlivní i výnosy v roce 2021

Přetrvávající lock-down zcela jistě ovlivní hospodářské výsledky nemovitostních fondů také v tomto roce. Dá se předpokládat, že budou ve většině případů opět z dlouhodobého hlediska mírně podprůměrné. Přesto by většina nemovitostních fondů měla opět vykazovat relativně stabilní výnosy a překonat inflaci.

Pokud by ovšem některé nemovitostní fondy měly dlouhodobě problémy s pronájmem prostor, klesla by jejich obsazenost a rentabilita pronájmu, pak by se to projevilo negativně do ocenění spravovaných nemovitostí a potažmo samozřejmě i do poklesu hodnoty podílových listů či investičních akcií fondu. Největší otazník visí nad kancelářskými budovami.

Už v tomto roce se určitě začnou projevovat tendence k redukci nájemních ploch kanceláří a také některých obchodů, které krachují, nebo přejdou čistě na online prodej. Nebude to asi až tak žhavé, jak někteří straší. Ale správce fondů čeká určitě náročnější období. Podrobněji se dopadům Covidu na jednotlivé nemovitostní fondy věnuji v článku: Jak Covid ovlivňuje výnosy nemovitostních fondů?

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů jednotlivých obhospodařovatelů nemovitostních fondů a jsou platná k 31. 12. 2020.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz