PŘEHLED: Výsledky nemovitostních fondů za rok 2024

Výnosy nemovitostních fondů v ČR v roce 2024

33 fondů loni překonalo inflaci

Celkem 33 z 36 sledovaných nemovitostních fondů v ČR v uplynulém roce dokázalo porazit inflaci. Podle údajů z portálu Inflace-Česko.cz vycházela meziroční míra inflace ke konci roku 2024 na 3 %, aktuálně již meziroční míra inflace vychází pouze na 1,8 %.

Nejvyšší zhodnocení v uplynulém roce přinesl investorům nemovitostní fond CB Property s výnosem necelých 15 %. K nadstandardním výnosům mu částečně dopomáhá to, že si projekty nájemních nemovitostí sám developuje, přičemž se jedná o různé projekty (rezidenční nemovitosti, industry park, senior house). Tento fond je určený výhradně pro kvalifikované investory s minimální investicí od jednoho milionu korun.

Mezi retailovými fondy dostupnými široké veřejnosti vykázal za rok 2024 nejvyšší zhodnocení fond Creditas Nemovitostní s výnosem přes 10 %, čímž zároveň obsadil druhé místo celkově mezi všemi nemovitostními fondy. Tento fond má v portfoliu zejména výrobní a logistické areály.

Třetí příčka za rok 2024 patří Fondu Českého Bydlení (výnos 9,4 %), což je pro změnu opět fond určený pouze pro kvalifikované investory a zaměřuje se na pronájem bytových domů. Bramborová medaile tentokrát zůstala na fond REALIA Retail Parks (výnos 9,2 %), který spravuje a pronajímá retail parky.

Skvělé výsledky v uplynulém roce zaznamenaly také nováčci na trhu, fondy VIGO Public realitní (výnos 9 %), Fidurock I. nemovitostní (výnos 8,7 %) a Max realitní (výnos 8,5 %).

Většina nemovitostních fondů jinak vykázala za rok 2024 zhodnocení mezi 5–8 %, a to včetně matadorů na trhu jako jsou Accolade Industrial, ZDR Real Estate nebo fondy WOOD&Co Office a WOOD&Co Retail.

Nemovitostní fondy s nejvyšším výnosem za posledních 5 let

Jeden fond skončil ve ztrátě

Jeden nemovitostní fond vykázal za rok 2024 velkou ztrátu, a to NOVA Real Estate, který pod tlakem odkupů investorů musel již v roce 2023 pozastavit úpisy a odkupy a rozhodl se prodat celé portfolio a vyplatit investory. Největším investorem ve fondu totiž byla zkrachovalá Arca Investments. V rámci insolvenčního řízení a restrukturalizace společnosti dochází ke zpeněžování aktiv Arca Investments, mezi které patřil i významný podíl ve fondu NOVA Real Estate.

Správci fondu tak nezbylo nic jiného, než prodat nemovitosti z portfolia fondu, a to vše v době, kdy na trhu velkých komerčních nemovitostí nebyli kupci, takže musel prodávat výrazně pod cenou (zhruba o 20 % pod znaleckým oceněním). Nemovitosti byly navíc zatíženy úvěry s průměrným LTV zhruba 50 %, takže hodnota vlastního kapitálu fondu NOVA Real Estate za rok 2024 klesla ve finále o 39 %.

Tato transakce vzbudila na trhu hodně emocí a otázek ohledně ocenění nemovitostí v realitních fondech. Je třeba si uvědomit, že znalecké ocenění se vždycky může trochu lišit od skutečné ceny, jakou na trhu při prodeji dostanete, a to oběma směry. Prodej nemovitostí z fondu NOVA Real Estate byl nestandardní v tom, že se jednalo o prodej celého souboru všech 18 nemovitostí v hodnotě cca 7 miliard korun, pod časovým tlakem a v nejhorší možnou dobu. Proto ve finále taková ztráta. Přitom v předchozích letech stejný fond dvakrát prodával z portfolia jednu nemovitost a v obou případech za cenu vyšší, než bylo jejich účetní ocenění ve fondu.

Příklad vysoké ztráty u fondu NOVA Real Estate je učebnicový příklad, že i relativně konzervativní fond s dobrými nemovitostmi a dobrými nájemníky, který do té doby vydělával stabilně kolem 6–8 % ročně, může dopadnout velmi špatně, když ztratí důvěru investorů a musí pod tlakem rozprodávat majetek. Proto je tak důležité diverzifikovat a rozkládat investice na více hromádek.

Víme, o čem mluvíme, protože řada našich klientů měla ve fondu NOVA Real Estate zainvestováno a byl také součástí portfolia našeho multi-fondu Otakar složeného z cca 30 vybraných českých FKI. Díky dobré diverzifikaci rizika byla ztráta u tohoto fondu kompenzována výnosy jiných fondů.

Porovnání s dlouhodobou historií

Průměrný výnos u retailových nemovitostních fondů za rok 2024 vychází na 6 %. V historickém srovnání jde o druhý nejlepší výsledek retailových fondů. Rekordní byl rok 2022 s průměrným zhodnocením 7,4 %.

Průměrný výnos nemovitostních FKI za rok 2024 vychází na pouhých 4,2 %. Na vině je výše zmiňovaný nemovitostní fond NOVA Real Estate, který nyní ukončuje činnost se ztrátou téměř 40 %. Bez fondu NOVA Real Estate by průměrné zhodnocení nemovitostních FKI za uplynulý rok vycházelo na 7,5 %. To je pod historickým průměrem, ale odpovídá to dlouhodobě udržitelné úrovni zhodnocení.

Vývoj finančních ukazatelů

V roce 2024 se již otočil trend vývoje na realitním trhu v ČR. Do nemovitostních fondů začal zase proudit nový kapitál, úpisy byly větší než odkupy, objem spravovaného majetku začal opět růst. A spolu s tím začaly pozvolna růst také ceny nemovitostí.

Tržní yieldy kulminovaly a v druhém pololetí již mírně poklesly. U fondů, které nám reportují data o nájmech, průměrný yield klesl ze 7 % p.a. na 6,8 % p.a. Nejvyšší yieldy vykazují dlouhodobě fondy zaměřené na průmyslové nemovitosti, kousek za nimi jsou obchody a kanceláře. Nižší rentabilitu nájmu vykazuje logistika a fondy zaměřené na rezidenční bydlení.

Nemovitostní fondy s nejvyššími výnosy z nájmu (yield)

Úvěrové zatížení zůstává relativně nízké. Průměrné LTV v roce 2024 kleslo ze 40 % na 38 %. U většiny nemovitostních fondů se nyní LTV pohybuje max. kolem 45–50 %, zatímco v letech 2017–2021 nebylo výjimkou LTV až kolem 65 %.

Nemovitostní fondy s nejnižším úvěrovým zatížením (LTV)

Co přinese rok 2025?

Rok 2025 by měl být pro nemovitostní fondy opět příznivý. Rentabilita nájmu nyní u fondů stále vychází relativně vysoká (v průměru cca 6,8 % ročně). Zároveň za poslední rok výrazně poklesly úrokové sazby v ČR i eurozóně, což bude fondům snižovat náklady na splácení úvěrů a mělo by se pozitivně promítat i do ocenění nemovitostí.

Proti tomu nyní u řady fondů akorát působí zvýšené capexy na budoucí investice spojené s ESG (loni schválená nová směrnice EU o energetické náročnosti budov), které naopak snižují ocenění nemovitostí. Celkově je ale perspektiva nemovitostních fondů pro rok 2025 i další roky velmi dobrá a měly by stabilně porážet inflaci.

Vlivem inflace nemovitostním fondům dlouhodobě rostou příjmy z pronájmu nemovitostí a také s inflací roste hodnota spravovaných nemovitostí. Díky příjmům z pronájmu a dlouhodobému růstu ocenění generují nemovitostní fondy relativně stabilní výnosy kolem 5–10 % p.a. Historicky vykazují nemovitostní fondy v ČR v průměru výnos od založení ve výši 6,9 % p.a.

Přehled nemovitostních fondů v ČR

Nemovitostní fondy nejsou určeny pro krátkodobé uložení kapitálu ani ke spekulacím. Jsou obecně vhodné jako střednědobá nebo dlouhodobá konzervativnější investice. Díky relativně stabilním výnosům se hodí do portfolia nejen pro fyzické osoby, ale třeba i pro nadace, svěřenské fondy, společenství vlastníků bytových jednotek apod.

Podle našeho specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz působí aktuálně v České republice 35 nemovitostních fondů, z toho 22 fondů je dostupných široké veřejnosti (tzv. retailových), zbylých 13 fondů je určeno pouze pro kvalifikované investory (tzv. FKI), což znamená s minimální investicí od jednoho milionu korun a více. Za nemovitostní fond označujeme pouze regulované investiční fondy, které vydělávají primárně na pronájmu nemovitostí, až sekundárně případně na developmentu.

Kromě nemovitostních fondů funguje v ČR také řada realitních fondů zaměřených primárně na development. Jedná se výhradně o fondy pro kvalifikované investory. Podle našeho portálu FKI-fondy.cz aktuálně funguje v ČR 26 veřejně nabízených FKI fondů zaměřených na realitní development. Přehled výsledků developerských fondů přineseme v příštích týdnech, až všechny fondy zveřejní data za rok 2024.

Co děláme ve FINEZ?

Obecně se vždy snažíme s klienty v privátním poradenství držet diverzifikované strategie a držet se jí dlouhodobě. Stavíme diverzifikovaná portfolia z různých typů investic, přičemž preferujeme hmotná aktiva s reálnou užitnou hodnotou. Naším hlavním cílem není rychlý a vysoký zisk, ale hlavně stabilita výnosů a ochrana před inflací. Nehrajeme ruletu. Nesázíme na krátkodobé pohyby na burze.

Významnou část investic našich klientů tvoří nemovitostní aktiva, která ještě dělíme na tři složky – nájemní nemovitosti, development a zemědělská půda. Tyto tři složky dohromady tvoří zpravidla 30–50 % portfolia našich klientů. A podobně je tomu i u našeho nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který by měl stabilně přinášet investorům zhodnocení na úrovni 5–7 % ročně. I zde tvoří nemovitostní fondy, developerské fondy a zemědělská půda dohromady zhruba půlku portfolia.

Ukázku struktury individuálních portfolií a jejich historického vývoje hodnoty najdete na stránce Privátní poradenství.

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů FINEZ Investment Management a jsou platná k 31. 12. 2024, není-li uvedeno jinak.