I s malým kapitálem je možné investovat do nemovitostí – prostřednictvím nemovitostních fondů. V čem spočívá jejich přidaná hodnota a jaká je nabídka v ČR?
Většina lidí nemá volné miliony na investování do nemovitostí. I v takovém případě se ale mohou účastnit stejné hry jako velcí investoři prostřednictvím nemovitostních fondů. Dokonce k tomu stačí pár tisíc měsíčně.
Princip je stejný jako u akciových nebo dluhopisových fondů. Investoři svěří své prostředky do správy fondu a stávají se podílovými vlastníky majetku fondu proporcionálně podle výše své investice. Obecně tomu říkáme kolektivní investování.
Právě pro investice do nemovitostí je kolektivní investování dnes velmi oblíbené i mezi velkými investory. Velcí investoři se často sami domluví a založí vlastní uzavřený fond kvalifikovaných investorů, do kterého může investovat pouze omezená skupina lidí. Nemovitostní fondy totiž mají oproti přímému nákupu nemovitosti tři velké výhody:
Pro drobné investory je zásadní, že i s malým kapitálem mohou takto investovat do nemovitostí, dostat se k větším projektům a při tom dokonce investici rozložit do více projektů. O správu areálu, nájemní smlouvy, vyúčtování a další administrativní záležitosti se stará správce fondu. Tomu náleží roční správcovský poplatek kalkulovaný standardně z objemu investice, v ojedinělých případech bývá odměna portfoliomanažera stanovena i podle výnosů fondu.
Čistý příjem z pronájmu po odečtení všech nákladů na správu včetně správcovského poplatku se aktuálně u otevřených nemovitostních fondů pohybuje kolem 4-6 % ročně. Tento příjem se u většiny fondů nerozděluje podílníkům, ale reinvestuje se do dalších nemovitostí. Projeví se tedy růstem jmění fondu, potažmo růstem hodnoty podílových listů. V případě fondů kvalifikovaných investorů se podílníci někdy domluví, že čistý příjem z pronájmu bude rozdělován mezi podílníky formou dividendy.
Velcí investoři volí pro investice do nemovitostí právní formu podílového fondu zejména kvůli nižšímu zdanění. Zatímco fyzická osoba zdaňuje příjem z pronájmu 15 % sazbou daně z příjmu, právnická osoba dokonce 19 % sazbou, podílový fond platí pouze 5 % daň. Při prodeji podílových listů pak fyzická osoba uplatňuje šestiměsíční časový test, kdy po šesti měsících od nákupu je příjem z prodeje cenných papírů osvobozen od daně z příjmu. (Pozor, od roku 2015 už bude platit tříletý časový test.) Velkým investorům se tudíž vyplatí kupovat a pronajímat nemovitosti pod hlavičkou podílového fondu.
Drobný investor má v České republice na výběr tři otevřené nemovitostní fondy, kam může investovat částky řádově od tisícikorun výše. Všechny tři fondy navíc umožňují i pravidelné investování na měsíční bázi, takže mohou dlouhodobě sloužit jako trochu výnosnější spoření.
Nejvyšších výnosů prozatím dosahuje nejmladší z fondů – fond Bridge spravovaný společností FINESKO. Tento fond byl založen teprve v roce 2009. Jedná se o malý fond, který se zaměřuje na menší nemovitosti s vyšší rentabilitou. Díky tomu se může chlubit čistým výnosem 5,49 % p.a. od založení, zatímco druhý v pořadí Conseq realitní vydělal od založení pouze 2,73 % p.a. a fond ČS nemovitostní je dokonce ve ztrátě.
Výnosy nemovitostních fondů
| Fond | 1 měsíc | 3 měsíce | 6 měsíců | 1 rok | 2 roky | od založení |
| ČS nemovitostní | 0,6 % | 0,5 % | 1,9 % | 3,1 % | 6,9 % | -1,1 % |
| Conseq realitní | 0,2 % | 0,7 % | 4,8 % | 6,1 % | 9,4 % | 11,9 % |
| Bridge nemovitostní | 0,6 % | 1,4 % | 3,0 % | 5,8 % | 12,0 % | 16,3 % |
Zdroj: FINEZ Investment Management, data k 31. 3. 2012
Na vině je vedle nižší rentability pronájmu také pokles cen komerčních nemovitostí v roce 2009. Nemovitostní fond musí ze zákona minimálně dvakrát do roka provádět přecenění hodnoty nemovitostí v portfoliu. Díky tomu v dubnu 2009 kleslo ocenění majetku fondu ČS nemovitostní o 15 %. Opačný případ se odehrál na konci loňského roku u fondu Conseq realitní, jehož hodnota naopak po přecenění majetku stoupla jednorázově o 4 %.
Jinak bývá vývoj hodnoty podílových listů nemovitostních fondů velmi stabilní díky pravidelným příjmům z nájemného. Pouze následkem přecenění hodnoty nemovitostí někdy dochází k větším výkyvům. Fond Bridge zatím jako jediný tuto zkušenost nezažil.
Roční nákladovost všech třech fondů je srovnatelná kolem 2 % z majetku fondu, tedy alespoň tak tomu bylo v roce 2010. Za rok 2011 ještě fondy neuveřejnily výroční zprávy. Poplatková politika se však značně liší. Při investici do ČS nemovitostního fondu musí investor na začátku uhradit vstupní poplatek 1,5 % z investované částky, u fondu Conseq realitní činí vstupní poplatek 3,5 % a fond Bridge si strhává dokonce až 5 % a ještě při odkupu v prvních 4 letech od nákupu aplikuje výstupní poplatek, což zbylé dva fondy nedělají.
Také v kalkulaci odměny pro správce fondu se fond Bridge mírně odlišuje. Kromě dvouprocentní odměny z objemu spravovaného kapitálu má správce nárok na 20 % z ročního výnosu nad 5 %. To je spravedlivé nastavení, ovšem kdyby fixní roční odměna byla nižší, dvě procenta jsou poměrně dost. Nicméně i tak má fond Bridge díky vyšší rentabilitě pronájmu lepší výsledky než konkurence. S ohledem na vstupní a výstupní poplatky se ale hodí pouze pro dlouhodobější investice.
Poplatky a náklady nemovitostních fondů
| Fond | Vstupní poplatek | Roční odměna správce | TER 2010 |
| ČS nemovitostní | 1,5 % | 1,75 % | 1,88 % |
| Conseq realitní | 3,5 % | 1,50 % | 2,11 % |
| Bridge nemovitostní | 5,0 % | 2,00 % (+20 % z výnosu nad 5 %) | 2,14 % |
Zdroj: FINEZ Investment Management
Přímě vlastnictví nemovitosti je na první pohled pro každého lákavější než podílové vlastnictví. Nicméně podílové fondy jsou možností, jak se ke stejným investicím dostat i s malým kapitálem a ve většině případů také efektivněji (úspory z rozsahu + diverzifikace + nižší zdanění). Jak už byla řeč, i velcí investoři v zájmu vyšší efektivity stále častěji volí pro své investice formu podílového fondu.
Vzhledem k tomu, že vývoj cen nemovitostí a příjmů z pronájmu není příliš ovlivněn vývojem na finančních trzích, jedná se o důležitý pilíř investičního portfolia pro konzervativnější investory. Agresivního investora by nemovitostní fondy zklamaly, vývoj kurzů podílových listů by pro ně byl příliš nudný a konečný zisk málo lákavý.
Potenciální výnos nemovitostních fondů je limitovaný růstem cen nemovitostí a příjmem z pronájmu. Na dlouhém horizontu představují dobrou ochranu před inflací a díky pronájmu generují pár procent výnosu navíc. Klasický příklad slepice, která snáší vajíčka. Investicí do nemovitostního fondu ale nezbohatnete přes noc, vyžaduje to dlouhé roky.
Psáno pro deník E15.
Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně
Sledujte nás
Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány a my máme ze zákona povinnost archivovat veškerou komunikaci se zákazníky. Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům jinak prosím využívejte kontaktní formulář nebo email.
