Čtěte také:

• Investice a daně 1 – Akcie a fondy
• Investice a daně 2 – Dividendy
• Investice a daně 3 – Dluhopisy

Pronájem nemovitostí

Příjem z pronájmu nemovitostí se daní podle §9 zákona o daních z příjmů. Uvádí se v příloze 2 daňového přiznání. Příjmy z nájmu je před jejich zdaněním možné snížit o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (např. náklady na správce nemovitosti, opravy, inzerci apod.) Podobně jako při podnikání je i zde možné uplatnit jakési paušální výdaje ve výši 30 %, maximálně však 600 tisíc korun ročně (§9 odst. 4 zákona o daních z příjmů).

Pokud pronajímáte nemovitost (nebo podobně i nějakou movitou věc), musíte vést stejně jako podnikatel fyzická osoba jakési jednoduché účetnictví. Ustanovení §9 odst. 6 zákona o daních z příjmů přímo říká:

„Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy."

Dílčím základem daně je příjem z nájmu snížený o prokazatelné výdaje nebo paušální výdaje. Pronajímáte-li více nemovitostí, pak pro všechny musíte použít stejný režim, tj. buď u všech uplatnit skutečné výdaje, nebo u všech uplatnit paušál. Režimy nelze kombinovat. Do daňového přiznání pak uvádíte součet příjmů a výdajů za všechny nemovitosti. Je tedy možné uplatnit ztrátu z pronájmu jedné nemovitosti proti výnosu z pronájmu jiné nemovitosti.

Nicméně dílčím základem daně podle §9 je kladný rozdíl mezi příjmy a výdaji. Nelze pak případnou ztrátu z pronájmu nemovitostí uplatnit proti příjmům z podnikání, příjmům z prodeje cenných papírů apod.

Zde je na místě ještě upozornit, že správu a pronájem nemovitostí lze provozovat i jako živnost. V takovém případě se veškeré příjmy a výdaje související s provozem živnosti standardně daní podle §7. V praxi pak může dojít i k souběhu, kdy nějakou nemovitost spravujete v rámci obchodního majetku jako živnostník a zdaňujete podle §7 a jinou vlastníte jako soukromá osoba a zdaňujete podle §9. Někdy lze této kombinace využít k efektivnější optimalizaci daní, ale to už je téma pro zkušené daňové poradce. Já jsem jen investiční poradce a problematiku zdanění výnosů z investic se snažím popsat rámcově.

Příjem z prodeje nemovitosti

Příjem z prodeje nemovitosti se daní podle §10 jako ostatní příjmy a uvádí se do přílohy č. 2 daňového přiznání. Proti příjmu je možné uplatnit jako výdaje pořizovací cenu nemovitosti a náklady spojené s prodejem nemovitosti, tj. například provize realitní kanceláři, ale také daň z převodu nemovitosti, pokud ji platil prodejce (od 1. 4. 2016 již bude vždy platit kupující).

Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozený od daně z příjmů, pokud vlastníte nemovitost déle než 5 let (§4 odst. 1b zákona o daních z příjmů). U nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení je časový test pouze dva roky, ale to se asi nebude týkat investiční nemovitosti. Ještě je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen v případě, že peníze z prodeje nemovitosti použijete do jednoho roku od prodeje k uspokojení svých vlastních bytových potřeb.

V případě, že nemovitost zdědíte a následně prodáte, není potřeba splňovat podmínku pětiletého, resp. dvouletého časového testu. Postačí, když podmínku splňoval zemřelý. Ovšem pozor, to platí pouze v případě dědictví, nikoliv v případě daru. Pokud nemovitost dostanete darem, pak už musíte nemovitost standardně vlastnit dalších pět let, aby příjem z prodeje nemovitosti byl osvobozen od daně z příjmu. Nebo obdobně dva roky, pokud v nemovitosti máte bydliště.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz

Poraďte se, kam nyní investovat peníze.