Fondy

Fond-show: ZDR Public Real Estate

Retailový nemovitostní fond, který poráží inflaci. Má vysokou rentabilitu nájmu a stabilní nájemníky. Žádné výstupní poplatky.
Jan Traxler
Privátní investiční poradce
11. 3. 2022

Základní údaje

Správce fondu
Conseq Funds investiční společnost
Zakladatelé
Radek Hladký, Zdeněk Prázdný, Roman Latuske, Dušan Moskaliev
ISIN
CZ0008044658
Vznik fondu
1. 11. 2019
Velikost fondu
1,4 mld. Kč
Riziková třída
3
Minimální investice
10 000 Kč

Celý název fondu je ZDR Investments Public SICAV a jeho podfondu ZDR Public, podfond Real Estate. Zkráceně používá název ZDR Public, nebo někdy ZDR Public Real Estate. Jedná se o mladšího brášku v rodině ZDR Investments, který je určen široké veřejnosti, odtud i název ZDR Public. Minimální počáteční investice je 10 tisíc korun, zároveň je možné do fondu investovat i pravidelně od 500 Kč měsíčně.

Jeho o dva roky starší brácha, fond ZDR Investments SICAV, podfond Real Estate FKI, je naopak určen výhradně pro kvalifikované investory, což znamená investici od 1 milionu korun výše. Starší brácha má o něco vyšší výnosy, na druhou stranu je méně likvidní.

Investiční strategie

Fond ZDR Public spravuje a pronajímá komerční nemovitosti, přičemž se zaměřuje převážně na retail parky. Mezi klíčové nájemníky patří například Billa, Albert, Penny Market, Decathlon, Pepco, Teta drogerie, JYSK, Kik a další obchodní řetězce. Dále bychom v portfoliu fondu našli také jednu kancelářskou budovu a jeden logistický areál.

Většinu portfolia tvoří nemovitosti v ČR, zhruba pětinu Slovensko. Do budoucna se orientuje na celou střední Evropu, stejně jako jeho starší brácha FKI fond, kde už je polovina portfolia v zahraničí.

Složení portfolia fondu

ZDR Public Real Estate - složení portfolia

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Hodnota vlastního kapitálu (NAV)
1,2 mld. CZK
Hodnota nemovitostí
1,9 mld. CZK
Roční příjem z nájmu
129 mil. CZK
Rentabilita nájmu (yield)
6,97 %
Úvěrové zatížení (LTV)
54 %
Počet nemovitostí
18
Počet nájemníků
59
Průměrná délka nájmu (WAULT)
7,3 let
Průměrná obsazenost nájemníky
98 %
Celková pronajatá plocha
45 tis. m2

Zdroj dat: ZDR Investments, Nemovitostní-fondy.cz, data platná k 31. 12. 2021

Fond ZDR Public se může pochlubit poměrně vysokou rentabilitou nájmu kolem 7 % ročně. Porovnejte to s rentabilitou nájmu u bytů v Praze a jiných velkých městech, kde se dnes stěží dostanete na 2 %.

A dále se fond ZDR Public řadí k fondům s nejdelší průměrnou délkou nájemních smluv (kolem 7 let), což je dáno jeho zaměřením primárně na retail obchody, kde se standardně uzavírají s nájemníky smlouvy na 10 let a někdy i více. V případě že nájemník smlouvu nedodrží a chce ji ukončit dříve, doplácí i tak zbytek nájmu. Opět to porovnejte s bytem, kde má nájemník dvouměsíční výpovědní lhůtu a když se rozhodne odejít, nic s tím nenaděláte.

Historické výnosy

ZDR Public Real Estate - historické výnosy

Fond ZDR Public funguje od konce roku 2019. Za dva a čtvrt roku fungování již vydělal investorům 18 % a jak ukazuje následující graf, svou výkonností zatím poráží inflaci.

Ovšem to bude mít v tomto roce těžké, neboť laťka inflace už visí velmi vysoko kolem 10 % a v důsledku války na Ukrajině a raketového zdražení pohonných hmot ještě výrazně poroste. Na druhou stranu, jak popisuji blíže v článku Polovina nemovitostních fondů porazila inflaci, s vysokou inflací v příštím roce stoupnou nájmy, a to se zákonitě projeví i do výraznějšího růstu ocenění nemovitostí v nemovitostních fondech včetně fondu ZDR Public.

Historický vývoj hodnoty investice

ZDR Public Real Estate - vývoj hodnoty investice

Rizika spojená s investicí

Nemovitostní fondy obecně můžeme zařadit mezi konzervativní investice s velmi stabilními výnosy. Ani fond ZDR Public není výjimkou. Přesto existuje spousta rizik, která se s nemovitostmi pojí.

Potenciálně největší riziko číhá v úvěrech a v růstu úrokových sazeb. Fond ZDR Public pracuje s cizím kapitálem. Při akvizicích nových nemovitostí využívá kofinancování s bankovním úvěrem, což zvedá rentabilitu vlastního kapitálu fondu, tedy výnosy pro investory. Ovšem stoupnou-li úroky u úvěrů, stoupají finanční náklady na splácení úvěrů a matematika výnosů už nemusí být tak zajímavá.

Úvěrové zatížení nemovitostí ve fondu ZDR Public je aktuálně 54 %, což je řekněme přiměřené, ani málo, ani moc. ZDR Investments také deklaruje, že má u úvěrů dojednané dlouhé fixace. Navíc významná část úvěrů je v eurech, kde úrokové sazby zatím nerostou, takže zvyšování úrokových sazeb ze strany ČNB zatím na fond ZDR Public nemá prakticky žádný negativní vliv.

Fond má částečně příjmy z nájmů v eurech a stejně tak i zmiňovanou část úvěrů. Měnové riziko vývoje kurzu EUR/CZK zajišťuje, i když striktně nemusí.

Specifickým rizikem všech nemovitostních fondů je pak riziko nedostatečné likvidity. Proto také retailové nemovitostní fondy musí ze zákona minimálně pětinu vlastního kapitálu držet v likvidních aktivech, nikoliv v nemovitostech, aby byly schopné uspokojit případné zpětné odkupy investorů a nedostaly se do problémů s nuceným rychlým prodejem nějaké nemovitosti. Nicméně v extrémních případech se i tak může stát, že fond nemusí mít dostatek likvidních prostředků, aby uspokojil zpětné odkupy investorů. Jinak standardně musí zpětné odkupy vypořádat během jednoho měsíce.

Poplatky spojené s investicí

Vstupní poplatek
max. 4,00 %
Výstupní poplatek
není
Poplatek za správu
1,50 %
Výkonnostní odměna
30 % z výnosu nad 4 %
TER (celková roční nákladovost)
max. 2,50 %
Vstupní poplatek může být dle statutu fondu maximálně 5 %, ale dle ceníku Consequ je standardně účtován vstupní poplatek 4 %, při větším objemu investice poplatek trochu klesá. Ve FINEZ dojednáváme všem klientům vstupní poplatek jen 1 %, což platí plošně pro jakýkoliv fond při investici od 1 mil. Kč, viz ceník investičních služeb. V rámci privátního poradenství pak našim klientům neúčtujeme vůbec žádné vstupní poplatky.

Výstupní poplatek žádný účtován není. Za obhospodařování a administraci fondu si správce automaticky strhává z majetku fondu 1,5 % ročně. Celkové náklady na správu nejsou v klíčových informacích přesně vyčísleny, pouze je uvedeno, že mohou být až 2,5 % p.a.

Závěrečné hodnocení

Fond ZDR Public funguje teprve lehce přes dva roky, ale hned se zařadil mezi nejúspěšnější nemovitostní fondy v ČR dostupné široké veřejnosti. Díky svému specifickému zaměření na retail parky by měl mít i do budoucna velmi stabilní příjmy z pronájmu nemovitostí. Kromě toho by pak plus mínus s inflací dlouhodobě měla růst hodnota spravovaných nemovitostí.

Jeho nespornou výhodou je také velmi dobrá likvidita, neboť si neúčtuje žádné výstupní poplatky a zpětné odkupy vypořádává do jednoho měsíce. Pokud však pro vás likvidita není podstatná a pakliže byste chtěli do fondu investovat částku řádově milion korun a více, pak určitě stojí za úvahu spíše již zmiňovaný jeho starší brácha, fond ZDR Investments Real Estate FKI, který každoročně vykazuje zhruba o dva procentní body vyšší výnosy. Proč? Protože nemusí držet pětinu kapitálu v likvidních aktivech, ale nakoupí více nemovitostí, které nesou nájem. To je obecně rozdíl mezi nemovitostními fondy pro chudé a pro bohaté.

Užitečné odkazy

Aktuální profil fondu


Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z materiálů ZDR Investments a z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz. Data k vývoji hodnoty investičních akcií a výkonnosti fondu jsou platná k 31. 1. 2022, data o složení portfolia fondu jsou platná k 31. 12. 2021.

Psáno pro Investujeme.cz

Jan Traxler
Privátní investiční poradce
11. 3. 2022

Zpět na přehled

Novinky e-mailem

Chcete-li dostávat na e-mail newsletter FINEZ a informace o zajímavých investičních příležitostech, vyplňte svou e-mailovou adresu.

Pokud jste člověk, nevyplňujte

Sečtěte a zaokrouhlete (41.4 + 29.3) *

Kontaktujte nás

Jan Traxler
Privátní investiční poradce

Jsem jednatelem společnosti FINEZ a zakladatelem multi-fondu Otakar. S klienty jednám přímo já. Více o mně

Sledujte nás
Nahoru