Fond-show: ZDR Investments Real Estate

V seriálu Fond-show (Zaostřeno na fondy) si představujeme různé fondy kvalifikovaných investorů fungující v ČR. V posledních dílech jsme se podívali na fondy Accolade Industrial, Český fondy půdy, J&T Arch Investments, Silverline Real Estate, WOOD Office nebo EnCor Fixed Income Strategy. Tentokrát si rozebereme podrobněji fond ZDR Investments Real Estate FKI.

Investiční strategie

Fond ZDR Investments Real Estate FKI (dále také zkráceně ZDR FKI) je zavedený nemovitostní fond, který investuje do nájemních nemovitostí. Zaměřuje se na retail parky s výrazným zastoupením prodejen potravin. Ty zabírají zhruba třetinu nájemní plochy ve fondu. Aktuálně fond ZDR FKI spravuje a pronajímá 43 retail parků v celkové hodnotě 13 miliard korun. Celková pronajímatelná plocha nemovitostí ve fondu činí 272 441 m², což je pro představu zhruba 40 fotbalových hřišť.

„Nemovitosti jsou navíc diverzifikované jak geograficky, tak i velikostně a z hlediska skladby nájemců. Portfolio nemovitostí spravuje náš vlastní facility management tým, díky čemuž můžeme pružně reagovat na potřeby nájemců,“ říká Roman Latuske, jeden ze zakladatelů skupiny ZDR Investments.

Složení portfolia fondu

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Ke konci června vykazoval fond celkem 232 nájemců, mezi které patří například Albert, Billa, Penny Market, Tesco, Obi nebo třeba Decathlon. V posledním půl roce se fondu podařilo prodloužit řadu nájemních smluv, díky čemuž stoupla průměrná délka do konce nájemních smluv (WAULT) mírně nad 7 let. Většina nájemních smluv se s hlavními nájemci retail parků uzavírá na 10 nebo i 15 let, s menšími nájemci zpravidla na 5–10 let.

Průměrná obsazenost dosahuje 99,5 %, tedy prakticky plná obsazenost. Právě vysoká obsazenost nájemci v kombinaci s dlouhodobými nájemními smlouvami je to, co dělá retail parky tak atraktivní z pohledu investorů. Generují totiž velmi stabilní cashflow z pronájmu.

Podle aktuálně platných smluv dělá celkové inkasované roční nájemné ve fondu ZDR FKI 856 milionů korun. Průměrná rentabilita nájmu (yield) tak nyní vychází na 6,59 % ročně.

Historické výnosy (v CZK)

ZDR Investments uvádí u svého FKI fondu cílený výnos dlouhodobě 7–9 % p.a., což se zatím daří každý rok naplňovat. Dosud nejslabší byl z pohledu zhodnocení rok 2018, kdy v prvním roce fungování vykázal fond čistý výnos 7,8 %. Nejvyšší výnos naopak zaznamenal v roce 2022, kdy vlivem vysoké inflace a potažmo díky růstu nájemného přinesl investorům čistý výnos 9,5 %.

Od počátku fungování fondu (rok 2018) již stoupla hodnota investičních akcií o 83 %, což odpovídá čistému anualizovanému výnosu 8,3 % p.a. Jak ukazuje také následující graf, dlouhodobě svou výkonností výrazně překonává inflaci v ČR.

Historický vývoj hodnoty investice (v CZK)

Rizika spojená s investicí

Podle souhrnného ukazatele rizik je fond zařazen do šesté rizikové třídy ze sedmi značící vysoké riziko, nicméně předpokládám, že při příštím vyhodnocení bude přeřazen do třetí nebo maximálně čtvrté rizikové třídy. Dosud fondu chybělo pět let nepřetržitých měsíčních dat, aby mohla být jeho riziková třída přehodnocena. Do roku 2020 byl totiž fond oceňován čtvrtletně, nikoliv měsíčně. Ale to je spíše technická záležitost.

V praxi je potřeba hlavně počítat s tím, že podkladová aktiva fondu ZDR (nemovitosti) mají horší likviditu než burzovně obchodovaná aktiva (akcie či dluhopisy). Jedním z klíčových faktorů při řízení rizik nemovitostního fondu je proto práce s finančními toky a řízení likvidity na fondu, což ostatně platí pro naprostou většinu FKI fondů. Likvidní složka fondu ZDR FKI se aktuálně pohybuje kolem 9 % aktiv fondu.

Druhým důležitým faktorem je řízení úvěrového rizika. Fond ZDR využívá bankovních úvěrů pro financování nových akvizic, což funguje jako finanční páka. Průměrné úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) ve fondu ZDR se pohybuje kolem 50 %. Zhruba 80 % úvěrů ve fondu má fixní úrok nebo je zajištěno úrokovými swapy, přičemž průměrná vážená úroková sazba vychází na 3,75 % p.a. Většina úvěrů je čerpána v eurech.

Poplatky a náklady spojené s investicí

Výstupní poplatek ve výši 40 % je aplikován v prvních třech letech od nákupu, respektive od vydání akcií investorovi. Po třech letech je výstupní poplatek nulový. Zpětné odkupy musí být vypořádány bez zbytečného odkladu, nejpozději do 6 měsíců.

Za obhospodařování náleží investiční společnosti odměna 1,5 % ročně z hrubé hodnoty fondového kapitálu a dále výkonnostní odměna 30 % z výnosu nad 5 % ročně. Celkové roční náklady na správu fondu jsou podle údajů za uplynulý rok vyčísleny na 1,76 %.

Základní údaje

Minimální investice

Do fondu ZDR Investments Real Estate FKI mohou investovat pouze kvalifikovaní investoři, kteří dostatečně rozumí rizikům spojeným s takovou investicí. Minimální výše investice do fondu kvalifikovaných investorů je ze zákona alespoň jeden milion korun. Tuto částku je však možné při splnění dalších podmínek rozdělit na více fondů u stejného obhospodařovatele či administrátora fondu. Obhospodařovatelem fondu je ZDR Investments investiční společnost, administrátorem fondu je CODYA investiční společnost.

Pakliže má investor již limit minimálně jednoho milionu korun splněn v jiném fondu u CODYA investiční společnosti (například ve fondu Penta Equity, Direct VIGO, ADAX Fond firemního nástupnictví, Fond Českého Bydlení, Silverline Real Estate aj.) je do fondu ZDR FKI možné investovat od částky 100 tisíc korun.

Fond ZDR FKI nabízí investorům celkem čtyři třídy investičních akcií, dvě růstové (v CZK a EUR) a dvě dividendové (v CZK a EUR). U dividendových tříd je jednou ročně v červnu vyplácen investorům výnos formou dividendy.

Retailové fondy ZDR

Kromě FKI fondu dnes skupina ZDR Investments spravuje také dva retailové fondy, do kterých je možné investovat i s menšími částkami.

Fond ZDR Public je v podstatě kopie fondu ZDR FKI určená pro drobnější investory. Na rozdíl od FKI fondu neúčtuje žádné výstupní poplatky. Ze zákona musí udržovat likvidní pozici na úrovni min. 10 % aktiv. Díky tomu vykazuje také o něco nižší čisté zhodnocení.

Fond ZDR Industrial je retailový fond zaměřený na průmyslové areály. Ten vykazuje vyšší rentabilitu nájmu, ale díky svému zaměření je rizikovější než fondy ZDR FKI a ZDR Public – je citlivější na vývoj ekonomiky.

Závěrečné hodnocení

Fond ZDR Investments Real Estate FKI se řadí mezi nemovitostní fondy s nejstabilnější výkonností. Vyplývá to z jeho zaměření na retail parky, které mají zpravidla dlouhodobé spokojené nájemce s malou fluktuací. Portfolio fondu je dnes široce diverzifikováno (43 nemovitostí), a to i mimo ČR. Co je na fondu navíc dobré, že nabízí investorům růstové i dividendové třídy akcií v CZK i EUR.

Podobně jako u nemovitostního fondu WOOD Office osobně i zde velmi kladně hodnotím transparentnost fondu. ZDR Investments nám pravidelně pro portál Nemovitostní-fondy.cz reportuje ocenění nemovitostí, příjmy z pronájmu, úvěrové zatížení a další klíčové ukazatele hospodaření, dokonce třeba i parametry úvěrů, což nebývá zvykem. Díky tomu má dlouhodobě mou důvěru, na rozdíl od řady jiných „tajnůstkářských“ fondů. 

Co se mi na ZDR Investments úplně nelíbí, že si za správu fondu berou na můj vkus hodně velkou odměnu (1,5 % ročně + ještě výkonnostní odměnu 30 % z výnosu nad 5 %). Ono to v součtu dělá ke 3 % ročně, což mi opravdu nepřijde málo. I tak ale fond ZDR FKI po zohlednění všech nákladů a odměn generuje investorům čistý výnos kolem 8 % ročně.

Statut TOP FKI

Podobně jako fondy Accolade Industrial, Český fondy půdy, J&T Arch Investments, WOOD Office nebo Encor Fixed Income Strategy, které jsme si představili v předchozích dílech seriálu Fond-show (Zaostřeno na fondy), má i fond ZDR Investments Real Estate FKI udělen statut TOP FKI od našeho odborného portálu FKI-fondy.cz.

Fond ZDR Investments Real Estate FKI je také zařazen do portfolia našeho nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen z cca 30 vybraných FKI fondů. Zde je možné investovat do diverzifikovaného portfolia různých FKI už od 1 milionu korun, s cíleným zhodnocením 5–7 % p.a.

Užitečné odkazy

• Klíčové informace pro investory (KIID)
• Factsheet fondu

Aktuální profil fondu

• Nemovitostní-fondy.cz: ZDR Investments Real Estate FKI

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů ZDR Investments a jsou platná k 30. 6. 2025, není-li uvedeno jinak.

Psáno pro Investičníweb.cz