Fond-show: WOOD & Company podfond Office

V seriálu Fond-show (Zaostřeno na fondy) si představujeme nejúspěšnější i méně známé fondy fungující v ČR. V posledních dílech jsme se například podrobněji podívali na fondy kvalifikovaných investorů Accolade Industrial, Český fondy půdy, J&T Arch Investments nebo Silverline Real Estate. Dnes se mrkneme na zoubek podfondu Office od WOOD & Company.

Investiční strategie

WOOD & Company podfond Office je zavedený nemovitostní fond, který investuje do nájemních nemovitostí. Zaměřuje se na prémiové kancelářské budovy. Aktuálně spravuje a pronajímá 11 kancelářských budov v celkové hodnotě necelých 12,8 miliard korun. Tři nemovitosti se nachází v Praze (Hadovka Office Park, The Greenline a Green Point), dalších šest budov vlastní fond v Bratislavě a dvě ve Varšavě. Celková pronajímatelná plocha nemovitostí činí 218 800 m².

„Zaměřujeme se na komerční nemovitosti, které umožňují zajímavý výnos, jsou dobře financovatelné, mají kvalitní nájemníky a nabízejí investorům určitou míru stability a predikovatelnosti,“ říká Jiří Hrbáček, portfolio manažer realitních fondů WOOD & Company.

Složení portfolia fondu

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Ke konci března vykazoval fond celkem 334 nájemníků, mezi které patří např. O2, Henkel, Accenture, Huawei, Erste Group a další s průměrnou délkou do konce nájemních smluv (WAULT) lehce přes 4,5 let, což je na kancelářské budovy dobré číslo, protože většina nájemních smluv se standardně uzavírá na pět let.

Průměrná obsazenost dosahuje 87 %, což je naopak slabší číslo. Postcovidová fluktuace nájemníků a tendence zmenšovat kancelářské prostory je zde v číslech ještě stále trochu patrná. Z druhé strany se na to dá dívat i jako na příležitost. Fond má do budoucna prostor nabrat další nájemníky, a zvýšit tak příjmy z pronájmu, tudíž i výnosy fondu.

Podle aktuálně platných smluv dělá celkové inkasované roční nájemné necelých 38 milionů euro (946 milionů korun). Průměrná rentabilita nájmu (yield) tak nyní vychází na 7,40 % ročně. Podfond Office se dlouhodobě řadí k nemovitostním fondům v ČR s nejvyšší rentabilitou nájmu.

Historické výnosy (v CZK)

WOOD & Company uvádí u podfondu Office cílený výnos dlouhodobě 8–10 % p.a., což se zatím daří naplňovat. Podfond Office patří dlouhodobě k nejúspěšnějším nemovitostním fondům v ČR. Od počátku fungování fondu (rok 2017) již stoupla hodnota investičních akcií (v EUR) na více než dvojnásobek, což odpovídá čistému anualizovanému výnosu 10 % p.a.

Od roku 2020 vydává podfond Office také korunovou třídu investičních akcií. Ta zatím přinesla investorům za necelých pět let zhodnocení 56 %, což rovněž odpovídá čistému anualizovanému výnosu 10 % p.a.

Historický vývoj hodnoty investice (v CZK)

Rizika spojená s investicí

Podle souhrnného ukazatele rizik je fond zařazen do šesté rizikové třídy ze sedmi značící vysoké riziko. Je to dáno zejména horší likviditou podkladových aktiv (velkých kancelářských budov) a využíváním bankovních úvěrů pro financování nových akvizic. Průměrné úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) ve fondu vychází na 50 %.

Primární měnou podfondu Office je euro. Nemovitosti v majetku fondu jsou oceňovány v eurech, nájem je zpravidla sjednán a inkasován v eurech a bankovní akviziční úvěry jsou také čerpány v eurech.  U korunové třídy investičních akcií fond nijak nezajišťuje měnové riziko. Takže pokud investujete v korunách, má na hodnotu investičních akcií vliv také vývoj kurzu EUR/CZK. Pokud koruna posiluje k euru, snižuje to výnosy v korunách. Když koruna oslabuje, zvyšuje to výnosy v korunách.

Poplatky a náklady spojené s investicí

Výstupní poplatek je aplikován v prvních pěti letech od nákupu investice, respektive od vydání akcií investorovi, přičemž má klesající tendenci:

• 3 % při odkupu v prvních třech letech od vydání akcií investorovi
• 2 % při odkupu ve čtvrtém roce od vydání akcií investorovi
• 1 % při odkupu v pátém roce od vydání akcií investorovi
• 0 % při odkupu po pěti letech od vydání akcií investorovi

Lhůta pro vypořádání zpětných odkupů je standardně 6 měsíců. Při odkupu za částku přesahující 30 mil. Kč je lhůta na vypořádání odkupu 12 měsíců. WOOD & Company se ale zpravidla snaží zájemcům o prodej najít jako protistranu jiného kupce a vypořádat prodej do 3 měsíců. Taková je alespoň stávající praxe, kterou mohu z vlastní zkušenosti potvrdit.

Základní údaje

Minimální investice

Do fondu WOOD & Company podfond Office mohou investovat pouze kvalifikovaní investoři, kteří dostatečně rozumí rizikům spojeným s takovou investicí. Minimální výše investice do fondu kvalifikovaných investorů je ze zákona alespoň jeden milion korun. Tuto částku je však možné při splnění dalších podmínek rozdělit na více podfondů WOOD & Company (podfond Retail, podfond Residential, podfond Logistics, podfond Renewables, podfond Blockchain+).

Závěrečné hodnocení

Kancelářské budovy dnes pro většinu investorů nezní moc sexy. Mezi investory přetrvávají obavy z home-officů, zmenšování nájemních ploch nebo ze snižování stavů vlivem umělé inteligence. Do toho majitele nemovitostí čekají v budoucnu nemalé výdaje na modernizaci, neboť evropská regulace vyžaduje, aby všechny komerční nemovitosti byly od roku 2035 bezemisní.

Na druhou stranu tohle všechno je dnes již v ocenění nemovitostí ve fondu nějakým způsobem promítnuto. Obecně je dnes hodnota kancelářských budov nižší než náklady na postavení nové budovy, proto se také aktuálně nové kancelářské budovy moc nestaví.

Při stávajícím ocenění se kancelářské budovy v Praze, Bratislavě i Varšavě jeví jako atraktivní investice s relativně stabilním cashflow z pronájmu. Výnosy z pronájmu na úrovni přes 7 % ročně jsou více než dvojnásobné než standardní výnos z pronájmu bytu. Když vezmeme na straně výnosů ještě v potaz pákový efekt vlivem využívání bankovního financování (50 % LTV) a dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí s inflací, a proti tomu náklady na správu fondu a náklady na údržbu a modernizaci nemovitostí, je zhodnocení na úrovni cílených 8–10 % p.a. dlouhodobě realistické číslo, ikdyž obecně u nemovitostních FKI kalulujeme spíše s výnosy dlouhodobě na úrovni 7–8 % p.a.

Osobně velmi kladně hodnotím také transparentnost fondu. WOOD & Company nám pravidelně pro náš odborný portál Nemovitostní-fondy.cz reportuje ocenění nemovitostí, příjmy z pronájmu, úvěrové zatížení a další klíčové ukazatele hospodaření.

Statut TOP FKI

Podobně jako fondy Accolade Industrial, Český fondy půdy a J&T Arch Investments, které jsme si představili v předchozích dílech seriálu Fond-show (Zaostřeno na fondy), má i WOOD & Company podfond Office udělen statut TOP FKI od našeho odborného portálu FKI-fondy.cz.

WOOD & Company podfond Office je také zařazen do portfolia našeho nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen z cca 30 vybraných FKI fondů. Zde je možné investovat do diverzifikovaného portfolia různých FKI už od 1 milionu korun.

Příště se můžete těšit

V příštím díle seriálu Fond-show (Zaostřeno na fondy) se podíváme podrobněji na dluhopisový fond EnCor Fixed Income Strategy, který se stabilně každý rok řadí k nejúspěšnějším korunovým dluhopisovým fondům v ČR.

Užitečné odkazy

• Klíčové informace pro investory (KID)
• Prezentace realitních fondů WOOD & Company

Aktuální profil fondu

• Nemovitostní-fondy.cz: WOOD & Company podfond Office

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z materiálů WOOD & Company a z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a jsou platná k 31. 3. 2025, není-li uvedeno jinak.

Psáno pro Investičníweb.cz