Fond-show: Silverline Real Estate

Silverline Real Estate je relativně mladý, nicméně dynamicky se rozvíjející fond. Bývá obecně označován jako realitní fond. Nejedná se však o klasický nemovitostní fond, neboť není zaměřen na pronájem nemovitostí, nýbrž na development. V rámci kategorizace fondů na našem portále FKI-fondy.cz je proto zařazen do skupiny developerských fondů.

Investiční strategie

Zaměřuje se na development rezidenčních nemovitostí a land development. Aktuálně pracuje na šesti projektech v Praze a okolí a po jednom projektu v Brně, Ostravě a Plzni. Zhruba dvě třetiny fondu tvoří bytová výstavba, respektive zpravidla jde o rekonstrukci starých bytových domů s novou nástavbou. Zhruba třetinu fondu pak tvoří projekty pro výstavbu rodinných domů, kde fond realizuje zasíťování pozemků a buduje infrastrukturu s následným prodejem stavebních parcel, nebo i s výstavbou rodinných domů.

Současná hodnota aktiv fondu je 603 milionů korun (podle ocenění k 31. 12. 2024) a budoucí prodejní hodnotu současných projektů po dokončení uvádí necelých 1,7 miliardy korun, tedy skoro třikrát tolik.

Složení portfolia fondu

Historické výnosy

Fond Silverline Real Estate byl založen teprve v roce 2022. Zpočátku nabízel investorům pouze preferenční investiční akcie třídy A, u kterých je nastaven pevný preferenční výnos 10 % ročně. Obdobně má fond Silverline také preferenční investiční akcie třídy E v eurech, kde je pevný preferenční výnos 9 % ročně.

Od roku 2023 je možné investovat také do preferenčních investičních akcií třídy B, které mají pevný minimální výnos 7 % ročně a zároveň investoři z poloviny participují i na výnosech nad 7 % p.a. bez omezení. Cílený čistý výnos třídy B je 11–12 % p.a., což se fondu Silverline zatím daří naplňovat.

Historický vývoj hodnoty investice

Fond Silverline Real Estate měl dosud kvartální frekvenci oceňování, přičemž díky dobrému managementu jednotlivých projektů v kombinaci s preferenčním zhodnocením vykazují historicky obě korunové třídy investičních akcií (A i B) velmi stabilní růst hodnoty. Třída A každý kvartál cca o 2,41 % (10 % ročně) a třída B každý kvartál zhruba o 2,5–3 %.

Rizika spojená s investicí

Fond Silverline Real Estate používá redistribuční mechanismus, kdy kapitálem zakladatelů v investičních akciích třídy Z zajišťuje minimální výnos externím investorům, majitelům preferenčních akcií třídy A, B a E, a to konkrétně:

• 10 % u třídy A (v CZK)
• 7 % u třídy B (v CZK), kde zároveň výnos není shora omezen
• 9 % u třídy E (v EUR)

Nicméně je třeba zdůraznit, že každá „garance“ má vždy své limity. Musí být čím výnos krýt. Kdyby se fondu Silverline hodně nedařilo, může hodnota investičních akcií zakladatelů klesnout na nulu a pak už se další pokles projevuje rovnoměrně i do preferenčních investičních akcií.

K 31. 12. 2024 byla celková hodnota fondového kapitálu 431 milionů korun, z toho 119 milionů tvoří kapitál zakladatelů v akciích třídy Z a 312 milionů tvoří kapitál externích investorů v preferenčních akciích. Krycí poměr tedy vychází na 38 %.

K tomu je dále důležité zdůraznit, že fond Silverline Real Estate v roce 2024 vydal také tříleté dluhopisy v objemu 24 milionů korun. A samozřejmě na jednotlivých projektech využívá bankovní financování. K 31. 12. 2024 uvádí celkové zadlužení (LTV) ve výši 37 %.

Poplatky spojené s investicí

Výstupní poplatek je aplikován v prvních třech letech od nákupu investice, respektive od vydání akcií investorovi, přičemž má klesající tendenci:

• 8 % při odkupu v prvním roce od vydání akcií investorovi
• 6 % při odkupu v období 1–2 roky od vydání akcií investorovi
• 4 % při odkupu v období 2–3 let od vydání akcií investorovi
• 0 % při odkupu po 3 letech od vydání akcií investorovi

Lhůta na vypořádání zpětných odkupů je standardně 6–8 týdnů (maximálně do šesti měsíců) od nejbližšího stanovení aktuální hodnoty investiční akcie. To bylo dosud ke konci každého čtvrtletí, ale od 1. 4. dochází ke změně na měsíční frekvenci stanovování hodnoty investičních akcií.

Základní údaje

Pakliže má investor již limit minimálně jednoho milionu korun splněn v jiném fondu u CODYA investiční společnosti (například ve fondu Penta Equity, ZDR Real Estate, Direct VIGO, ADAX Fond firemního nástupnictví, Fond Českého Bydlení, ESG Senior Care aj.) je do fondu Silverline Real Estate možné investovat od částky 100 tisíc korun.

Závěrečné hodnocení

Fond Silverline Real Estate zatím nemá příliš dlouhou historii, ale překvapivě úspěšně zvládl první tři roky fungování, kdy developeři neměli zrovna na růžích ustláno. Zejména v letech 2022 a 2023 řada developerů krvácela. Stavební náklady vyletěly nahoru a byty se prakticky vůbec neprodávaly.

Fond Silverline v tomto období hodně investoval, projektoval a začal stavět. Dokázal se udržet v zisku a patřil každý rok mezi nejvýnosnější developerské fondy. V roce 2024 pak realitní trh začal ožívat a nyní zdá se čeká rezidenční development zase lepší období, z čehož by měl profitovat i fond Silverline.

„Meziročně jsme téměř ztrojnásobili fondový kapitál a pro dalších 12 měsíců cílíme nejméně na další zdvojnásobení,“ říká Dan Vaško, jeden ze zakladatelů fondu.

O slibné perspektivě fondu Silverline hovoří i fakt, že koncem roku získal důvěru J&T investiční společnosti a jejího fondu Naše Česko. A my jsme také v uplynulém roce zařadili fond Silverline Real Estate do portfolia našeho nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen z cca 30 vybraných FKI fondů. Zde je možné investovat do diverzifikovaného portfolia různých FKI už od 1 milionu korun.

Příště se můžete těšit

V příštím díle seriálu Fond-show se podíváme podrobněji na nemovitostní fond WOOD & Company, podfond Office, který se dlouhodobě řadí mezi nejúspěšnější nemovitostní fondy v ČR a zároveň mezi fondy s nejvyšší rentabilitou nájmu.

Užitečné odkazy

• Klíčové informace pro investory (KID) – třída A
• Klíčové informace pro investory (KID) – třída B
• Factsheet fondu

Aktuální profil fondu

• FKI-fondy.cz: Silverline Real Estate

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z materiálů CODYA investiční společnosti a z odborného portálu FKI-fondy.cz a jsou platná k 31. 12. 2024, není-li uvedeno jinak.

Psáno pro Investičníweb.cz