Fond-show: Accolade Industrial Fund

Fond Accolade Industrial byl založen v roce 2014, patří k pionýrům mezi fondy kvalifikovaných investorů a je to zároveň pátý nejstarší nemovitostní fond fungující v České republice, i když je fakticky registrovaný na Maltě. Na činnost fondu tedy dohlíží Úřad pro dohled nad finančním trhem Malty (Malta Financial Services Authority), nikoliv Česká národní banka.

Registrace fondu na Maltě má historické důvody, protože v době jeho vzniku bylo české právní prostředí kolem fondů kvalifikovaných investorů teprve v plenkách, takže první fondy v té době zakotvily právě na Maltě, která měla pár let náskok. Teprve od roku 2014 totiž česká legislativa vůbec umožnila vznik SICAVu (akciové společnosti s proměnlivým základním kapitálem).

Investiční strategie

Accolade Industrial je zavedený nemovitostní fond, který investuje do nájemních nemovitostí. Zaměřuje se na výrobní a logistické areály. Aktuálně spravuje a pronajímá 34 průmyslových a logistických parků v celkové hodnotě 44 miliard korun. Z toho deset nemovitostí se nachází v České republice, 18 v Polsku, dvě v Německu, dvě ve Španělsku, jedna na Slovensku a jedna v Holandsku. Celková pronajatá plocha nemovitostí činí 189 hektarů, čili pro představu zhruba 270 fotbalových hřišť.

Accolade při správě fondu klade důraz na vhodnou polohu logistických parků a zároveň na vybavení moderními technologiemi a také na jejich ekologickou stopu a společenskou odpovědnost. „Zaměřujeme se na moderní průmyslové parky s vysokým podílem revitalizovaných brownfieldů, které jsou v souladu s nejpřísnějšími standardy ohleduplného přístupu k životnímu prostředí,“ komentuje přístup ke správě Milan Kratina, jeden ze zakladatelů skupiny Accolade.

Všechny areály mají certifikát udržitelnosti BREEAM. Cílem je nejen energetická soběstačnost parků, ale také podporovat biodiverzitu v okolí areálů. Proto Accolade kolem svých parků sází stromy, buduje jezírka nebo třeba instaluje včelí úly, ze kterých dokonce Accolade stáčí vlastní med. Standardem je také splachování na záchodech dešťovou vodou.

Složení portfolia fondu

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Fond Accolade Industrial reportoval v půlce roku celkem 116 nájemníků v 34 parcích. Největším nájemníkem je společnost Amazon, následují firmy Autodoc, Tchibo, KION Group, DHL, Raben nebo Tyco Eletronics. Prakticky všechny areály ve fondu jsou plně pronajaté (průměrná obsazenost 97 %) s průměrnou délkou do konce nájemních smluv (WAULT) sedm let.

Celkové inkasované roční nájemné podle aktuálně platných smluv dělá necelých 104 milionů euro, tedy zhruba 2,6 miliard korun. Průměrná rentabilita nájmu tak nyní vychází na 5,85 % ročně. Průměrné nájemné ve fondu činí zhruba 4,50 euro měsíčně na metr čtvereční, což je výrazně méně, než za kolik se aktuálně uzavírají nové smlouvy v ČR i Polsku. Jak budou postupně některým nájemníkům dobíhat nájemní smlouvy, bude mít Accolade prostor navyšovat nájemné více než o inflaci.

Historické výnosy (v CZK)

Accolade Industrial patří dlouhodobě k nejúspěšnějším nemovitostním fondům v ČR. Od počátku fungování fondu už stoupla hodnota investičních akcií téměř na trojnásobek, což odpovídá čistému anualizovanému výnosu 11,4 % p.a.

Za rok 2021 zaznamenal fond Accolade Industrial velmi nadstandardní výnos téměř 28 %, když těžil z boomu e-commerce v době Covidové. Extrémní růst poptávky po skladovacích prostorech tehdy vyhnal nahoru nájemné a také ocenění logistických areálů. Následovaly naopak dva slabší roky, kdy si fond vybral oddechovou pauzu.

V roce 2023 musel fond zohledňovat rostoucí tržní yieldy a přeceňovat hodnotu spravovaných nemovitostí směrem dolů. Klesající ocenění částečně kompenzoval růst nájmů díky inflačním doložkám v nájemních smlouvách. Celkově tak fond za rok 2023 vykázal mizivé zhodnocení o půl procenta.

Za prvních devět měsíců tohoto roku už ale fond Accolade Industrial připsal investorům kladné zhodnocení o 5,6 %. Za celý rok 2024 by se dle předpokladů měl výnos pohybovat zhruba ve standardním rozmezí 7-8 %.

Historický vývoj hodnoty investice (v CZK)

Rizika spojená s investicí

Podle souhrnného ukazatele rizik je fond zařazen do šesté rizikové třídy ze sedmi značící vysoké riziko. Je to dáno zejména horší likviditou podkladových aktiv (průmyslových nemovitostí) a využíváním bankovních úvěrů pro financování nových akvizic. Průměrné úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) ve fondu vychází na 52 %.

Primární měnou fondu Accolade je euro. Nemovitosti v majetku fondu jsou oceňovány v eurech, nájem je zpravidla sjednán a inkasován v eurech a bankovní akviziční úvěry jsou také čerpány v eurech.  U korunové třídy investičních akcií fond nijak nezajišťuje měnové riziko. Takže pokud investujete v korunách, má na hodnotu investičních akcií vliv také vývoj kurzu EUR/CZK. Pokud koruna posiluje k euru, snižuje to výnosy v korunách. Když koruna oslabuje, zvyšuje to výnosy v korunách.

Poplatky a náklady spojené s investicí

Výstupní poplatky fond Accolade sice při zpětném odkupu neúčtuje, ale zároveň přímo omezuje dobu držení investičních akcií fondu minimálně na 5 let. V prvních pěti letech od úpisu neumožňuje zpětné odkupy. Lhůta pro vypořádání zpětných odkupů je do třech měsíců, nicméně Accolade vyžaduje avízo o zpětném odkupu 12 měsíců dopředu. Výhodou je, že během této doby investor normálně participuje na výnosech, odkup je realizován až za cenu stanovenou za rok.

Základní údaje

Minimální investice

Fond Accolade Industrial vydává vícero tříd akcií. Pro běžné investory jsou určeny třídy A2 korunová a B2 eurová, kde je požadována minimální investice 75 tisíc euro, resp. 2 miliony korun. Pro větší investory má Accolade třídy A1 korunovou a B1 eurovou, kde je požadována minimální investice 740 tisíc euro, nebo 20 milionů korun. Tyto prémiové třídy jsou určeny zejména institucionálním investorům a je u nich účtován nižší poplatek za správu pouze 1 % ročně. Jejich výkonnost je tedy logicky zhruba o 0,6 % vyšší než u běžných tříd A2 a B2.

Pro menší investory existuje ještě alternativa od společnosti Conseq, která vytvořila feeder fond nazvaný Accolade Industrial fond fondů, jenž investuje do master fondu Accolade Industrial. Prostřednictvím tohoto feeder fondu založeného v ČR je možné do fondu Accolade investovat s minimální investicí od 1 milionu korun.

Dochází zde sice ke zdvojení nákladů, ale jelikož tento feeder fond může investovat do A1 třídy dostupné velkým investorům s nižším poplatkem za správu, tak ve finále celková nákladovost feeder fondu vychází srovnatelná se samotným fondem Accolade Industrial (třídou A2).

Závěrečné hodnocení

Fond Accolade Industrial je perspektivní dlouhodobá investice s vysokými a relativně stabilními výnosy, které by se dlouhodobě měly držet na úrovni min. 7 % p.a. a více. Ovšem je potřeba pamatovat na to, že tato investice je nelikvidní (5 let od nákupu fond neumožňuje zpětné odkupy). Je tedy vhodná pouze pro investory, kteří mají opravdu dlouhý časový horizont a dostatek jiných likvidních prostředků. V rámci nemovitostní složky je dobré ho kombinovat i s dalšími fondy zaměřenými na jiné druhy nemovitostí (obchody, kanceláře, bydlení aj.)

Osobně se mi líbí celkový přístup skupiny Accolade ke správě nemovitostí a důraz na moderní technologie i ekologickou stránku areálů. Kladně hodnotím také transparentnost fondu, jako jeden z mála nemovitostních fondů otevřeně zveřejňuje ocenění všech nemovitostí, příjmy z pronájmu a další klíčové ukazatele hospodaření fondu.

Fond Accolade Industrial má od našeho odborného portálu FKI-fondy.cz udělen statut TOP FKI, a proto je také součástí portfolia našeho nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen z cca 30 vybraných FKI.

Příště se můžete těšit

V příštím díle seriálu Fond-show se podíváme podrobněji na Český fond půdy, který sice funguje teprve tři roky, ale řadí se stabilně každý rok k nejúspěšnějším realitním fondům v ČR.

Užitečné odkazy

• Klíčové informace pro investory (KID)
• Factsheet fondu
• Prezentace pro investory

Aktuální profil fondu

• Nemovitostní-fondy.cz: Accolade Industrial Fund
• FKI-fondy.cz: Accolade Industrial fond fondů

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů skupiny Accolade a jsou platná k 30. 9. 2024, není-li uvedeno jinak.

Psáno pro Investičníweb.cz