Články a analýzy

Místo bytu nemovitostní fond. Na co si dát pozor?

Jan Traxler, Nemovitosti, 05.12.2016, Počet přečtení: 3559

Nemovitostní fondy jsou velmi zajímavá konzervativní investice s potenciálem stabilního výnosu kolem 2-4 % ročně. Ale do některých bych nedal ani korunu. Proč? Na co si dát pozor při výběru nemovitostního fondu?

Mnoho lidí dnes řeší, kam konzervativně investovat volné finance, aby nezahálely v bance na účtu. Častým řešením bývá nákup investičního bytu, pokud si to investor může dovolit. Nicméně i lidé, kteří nedisponují volnými miliony, mohou dnes jednoduše investovat do nemovitostí prostřednictvím nemovitostních fondů. Mnohdy je to i efektivnější řešení, protože se takto dá podílet na zajímavějších projektech s vyšší rentabilitou, investor se nemusí o nic starat a ve finále se často dostane i na vyšší čisté zhodnocení, než když se pustí do pronajímání bytu na vlastní triko.

Ovšem i nemovitostní fondy mají mnohá úskalí, na která je potřeba si dát pozor, aby pak investor nebyl jednoho dne nemile překvapen.

Jedná se o nemovitostní, nebo akciový fond?

Nepleťte si pojmy a dojmy. Ačkoliv to z názvu fondu mnohdy není zcela jasné, je třeba rozlišovat nemovitostní fondy, které investují do nemovitostí, od akciových fondů zaměřených na realitní sektor. Ve druhém případě o vývoji hodnoty investice rozhoduje aktuální vývoj poptávky a nabídky po akciích konkrétních společností na burze. Tyto fondy vykazují velmi vysokou cenovou volatilitu, dokonce zpravidla i vyšší než průměrný diverzifikovaný akciový fond. Naproti tomu klasické nemovitostní fondy vykazují velmi nízkou cenovou volatilitu, neboť s domy a byty se neobchoduje na burze, takže jejich cena se nemění o několik procent za den, ale spíše o několik procent za rok.

V České republice působí osm nemovitostních fondů otevřených veřejnosti a dále vícero fondů pro kvalifikované investory a mnoho uzavřených nemovitostních fondů. Jsou mezi nimi dost podstatné rozdíly. Nechci tu žádný jednotlivý fond vyzdvihovat ani zatracovat, proto nebudu uvádět konkrétní příklady, jen obecný návod, na co si dát pozor u nemovitostních fondů. Na některé fondy jsme si podrobněji posvítili v seriálu Fond-show:

Kupuje fond nemovitosti na úvěr?

Je běžnou praxí, že nemovitostní fond financuje nákup nové nemovitosti zčásti z vlastního kapitálu (tj. z prostředků investorů, kteří dali peníze do fondu) a zčásti na úvěr. Tato strategie zvyšuje rentabilitu vlastního kapitálu, čili i potenciální výnosy fondu. Na druhou stranu příliš vysoká úvěrová angažovanost s sebou nese i rizika.

Je to stejné jako v každém podnikání nebo u hypotéky na vlastní bydlení. Mohu-li si půjčit levně (za nízký úrok) peníze od banky a použít méně vlastních peněz, dostanu se na větší kapitál a výnos z vlastního kapitálu roste. Problém je, když banky začnou zvedat úrokové sazby. Najednou se matematika obrací, a pokud dojde k výraznému navýšení úroků, výnosy z nájmu pak nemusí být schopné pokrýt úroky z úvěru. A to je konec. Vyšší výnosnost je vykoupena vyšším rizikem.

Než do nějakého nemovitostního fondu budete investovat, vždy si zjistěte, jak velkou má průměrnou úvěrovou angažovanost. Nejde říct konkrétní hranici, jaký poměr cizího a vlastního kapitálu je optimální. Ale obecně řečeno, čím větší je podíl cizího kapitálu, tím rizikovější je to investice. Fondy s úvěrovou angažovaností do 30 % můžeme označit za konzervativní. Fondy s úvěrovou angažovaností 70 a více procent už jsou naopak velmi agresivní a silně rizikové.

Každému investorovi může vyhovovat něco jiného. Pokud hledám konzervativní investici, nechci vidět úvěrovou angažovanost větší než 30 procent. Problém je, pokud investor o způsobu financování nemovitostí ve fondu neví a považuje fond s vysokou úvěrovou angažovaností za konzervativní investici. Bohužel, setkávám se s tím poměrně často.

Kupuje fond nemovitosti, nebo SPV?

Je také běžnou praxí většiny fondů, že v aktivech fondu nenajdete konkrétní nemovitosti, ale podíly na speciálních nemovitostních společnostech, které teprve mají v majetku konkrétní nemovitosti. Je to podobné jako u developerů. Na každý projekt se raději zakládá účelová firma, která se po realizaci zruší. Praxi developerů zde ale rozebírat nechci. Obdobným způsobem se často i na správu nemovitosti zakládají účelové firmy, tvz. SPV (z angličtiny Special Purpose Vehicle).

To má své výhody (zejména pro správce fondu), nicméně z pohledu investora do fondu je taková praxe dosti netransparentní. Do účetnictví jednotlivých společností se pak dá schovat ledacos. Výhody SPV mohou být využity ve prospěch podílníků fondu, ale také v jejich neprospěch a místo toho ve prospěch správce fondu, resp. majetkově spřízněných firem. O tom si nedělejme iluze.

Osobně preferuji fondy, které mají nemovitostí přímo ve svém účetnictví, protože do účetnictví fondu nic neschováte. Chci také v katastru nemovitostí vidět vlastnické právo přímo na fond, tedy potažmo podílníky fondu.

Co generuje výnos? Nájem nebo přeceňování?

Na vývoj hodnoty investice v nemovitostním fondu mají primárně vliv dvě složky – nájem a vývoj ceny nemovitostí. Nemovitostní fondy spravují a pronajímají nemovitosti, zpravidla spíše komerční nemovitosti než residenční, a inkasují každý měsíc nájemné. O přijatý nájem vždy roste hodnota majetku ve fondu, tedy i hodnota připadající na jeden podílový list. Proto zpravidla nemovitostní fondy přináší investorům velmi stabilní výnosy. V závislosti na tom, do jakých nemovitostí fond investuje a v jakých lokalitách, se potom rentabilita nájmu může výrazně lišit. Obecně platí, že v Praze je rentabilita nejmenší.

Ovšem na hodnotu podílových listů má pochopitelně významný vliv i vývoj cen nemovitostí v portfoliu fondu. Nemovitostní fondy musí pravidelně přeceňovat hodnotu nemovitostí ve svém majetku. Používají při tom různé metody a nejde jednoznačně říct, která je lepší. Já osobně dávám přednost fondům, které při přeceňování primárně sledují cashflow z pronájmu. Jednoduše řečeno, pokud se zvedne nájem, roste i cena nemovitosti. Jinak ale nedochází k žádným dramatickým skokům v ocenění nemovitostí.

Naproti tomu některé fondy fungují i tak, že nakoupí nemovitost a vzápětí ji přecení nahoru. Mou důvěru taková strategie tedy rozhodně nevzbuzuje. Pokud si můžu vybrat, tak rozhodně dám přednost nemovitostnímu fondu, kde je výnos generován primárně příjmem z pronájmu a nikoliv přeceňováním hodnoty nemovitostí.

Další aspekty nemovitostních fondů

Dále je samozřejmě dobré vědět, co za lidi stojí za fondem, jaké mají se správou nemovitostí zkušenosti a jaké mají renomé. Velmi důležité je znát i konkrétní nemovitosti ve fondu, do jakých nemovitostí fond investuje, s jakou rentabilitou, jak dobře má rozložené portfolio a jestli nájem inkasuje v korunách, nebo v eurech. U některých fondů má totiž na vývoj hodnoty podílových listů vliv také kurz eura k české koruně. Nezanedbatelnou roli samozřejmě hrají i poplatky, které si fond účtuje.

Nemovitostní fondy jsou velmi zajímavá alternativa pro konzervativní investory. I v nynější době nulových úroků jsou schopné vydělávat stabilně kolem 2-4 % ročně čistého po odečtu všech nákladů. Ale je potřeba být obezřetný při výběru fondu, protože u některých jsou skryta dosti specifická rizika, která si většina investorů vůbec neuvědomuje.

Na závěr taková perlička, jeden nejmenovaný fond nakupuje do portfolia výhradně nemovitosti od společnosti majetkově propojené se správcem fondu. To když si člověk uvědomí, tak mu musí automaticky blikat červené kontrolky. Za jakou cenu asi ty nemovitosti nakupuje? Jakou mám záruku, že si tam jednoho krásného dne firma do fondu neprodá nějakou problémovou nemovitost, nebo něco šíleně předraženého, aby si z fondu vytáhli co nejvíce peněz? Jen spekuluji, ale to riziko tu je. Já bych nikdy do takového fondu svoje peníze nedal. Proto buďte i vy při výběru opatrní.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz


Poraďte se, jaký zvolit nemovitostní fond.



Další články z kategorie:

„Vážím si individuálního přístupu pana Traxlera. Pomáhá nám úspěšně zhodnocovat úspory. Má mou plnou důvěru.“ Dana F.